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Esclusa la risoluzione automatica del contratto preliminare di vendita immobiliare sol perché il bene sia gravato da usufrutto. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5336 del 22 febbraio 2019)

Quando un contratto preliminare di vendita ha ad oggetto una cosa gravata da usufrutto e uno dei contitolari di tale diritto non presta il consenso al trasferimento del bene si ricade sotto la previsione dell’art. 1489 c.c., che riconosce al compratore la possibilità di domandare la risoluzione oppure la riduzione del prezzo, conformemente alla disposizione dell’art. 1480 c.c., nel caso in cui la cosa risulti gravata da oneri o da diritti di godimento non apparenti, dal medesimo ignorati e non dichiarati dal venditore che limitino il godimento della cosa stessa. La norma quindi esclude che la risoluzione possa essere pronunciata automaticamente.
In questa ipotesi, infatti, è necessario stabilire se l’acquirente avrebbe comunque comprato il bene a prezzo ridotto o non avrebbe acconsentito all’acquisto della cosa gravata dall’onere.

Commento

(di Daniele Minussi)
La vertenza traeva origine dalla disposizione testamentaria con la quale era stato disposto della sola nuda proprietà di un terreno in favore degli eredi nominati, i quali avevano, sulla scorta di tale lascito, promesso in vendita l'immobile a terzi. Successivamente era stato fatto valere da parte degli eredi legittimi, sulla scorta della lacunosità della volontà del de cuius, il proprio titolo ad essere considerati quali usufruttuari del cespite immobiliare. Il nodo della controversia consisteva, tuttavia, non tanto nel determinare il principio secondo il quale è prospettabile una successione per parte in base a testamento, per altra parte in forza di legge, quanto nello stabilire se la situazione creatasi potesse cagionare la risoluzione ipso jure del contratto preliminare. Ebbene: non solo tale conseguenza è stata esclusa dalla S.C., ma è stato affermato il principio in base al quale, venendo in considerazione la fattispecie di cui all'art. 1498 cod.civ., sarebbe occorso valutare, ex art. 1480 cod.civ., se il promissario acquirente avrebbe o meno acquistato la cosa gravata dall'onere

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