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E' ammissibile che il singolo condomino rinunzi alla propria quota di un ente comune? I beni comuni del condominio sono quelli aventi un’oggettiva destinazione al servizio comune. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 1680 del 29 gennaio 2015)

La clausola, contenuta nel contratto di vendita di un'unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni, è nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoverso dell'art 1118 c.c..
In tema di condominio, l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, essendo tali anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, così come, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Commento

(di Daniele Minussi)
La lettura della pronunzia in esame dovrebbe essere affiancata a quella di Cass. 2004/12128, secondo la quale "In tema di rinuncia di un condomino ad diritto sulle cose comuni, vietata dall'art. 1118 c.c., la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano - per effetto di incorporazione fisica - indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esiste tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza e il godimento delle proprietà esclusive; qualora, invece, i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che in tal caso la presunzione di cui all'art. 1117 c.c, risulta separata dal titolo."
Nella fattispecie si trattava di un tratto di corridoio servente alcune unità immobiliari successivamente acquistate da un solo soggetto ed il piano ammezzato di un negozio, avente accesso anche dalla pubblica via. La porta di accesso a tale ammezzato era stata murata, con la conseguenza che il corridoio veniva in fatto a servire unicamente le unità immobiliari appartenenti ad una società che le aveva acquisite. Condominio parziale? Secondo la S.C. l'evocazione di tale situazione non consente che, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare (del negozio), sia contenuta una clausola per il cui tramite esprimere rinunzia o comunque l'esclusione dalla vendita della porzione condominiale.
Cosa riferire, invece, dell'atto con il quale tutti i condomini vendono la propria quota millesimale dell'ente comune o della porzione di ente comune in fatto a servizio esclusivo di una singola proprietà?

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