Contratto preliminare o contratto definitivo? il ruolo della consegna anticipata del bene immobile. (Cass. Civ., Sez. I, ord. n. 33916 del 17 novembre 2022)

Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici.
Nel caso di specie proprio il fatto che il trasferimento del possesso fosse subordinato alla stipulazione dell'atto notarile, nonostante la sua possibile previa consegna anticipata, lascia intendere che l'atto interpretato si riferisse all'obbligo di realizzare il futuro passaggio della proprietà e del possesso giuridico, e non già al passaggio del possesso reale o materiale o di fatto del bene già venduto (corpus), mediante la consegna della res. In conseguenza, secondo l'impostazione della pronuncia d'appello, tale passaggio del possesso giuridico sine corpore della res vendita - demandato alla conclusione del rogito notarile - doveva intendersi in concreto funzionale a consentire la produzione dell'effetto traslativo, con la correlata attribuzione al compratore della facoltà di disposizione della proprietà della cosa trasferita, in ragione dell'acquisizione del titolo dominicale, e non già limitato a permetterne il godimento secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale il programma negoziale è stato predisposto.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco la distinzione tra contratto preliminare e contratto definitivo in tema di alienazione immobiliare. Nella fattispecie era stata prevista la consegna anticipata del bene, non tuttavia del possesso, condizionato alla stipulazione di ulteriore atto. Tanto basta per rendere indubbia la natura di mero preliminare della negoziazione. Va peraltro osservato come nessun dubbio si sarebbe posto quand'anche l'anticipazione degli effetti avesse riguardato anche il pagamento del prezzo, ciò che qualifica il c.d. preliminare ad effetti anticipati.
In relazione a quest'ultimo, la S.C., intervenuta a Sezioni Unite sul tema, ha fornito una costruzione del fenomeno in chiave di collegamento negoziale tra più schemi tipici. Al contratto preliminare tipicamente inteso accederebbero, secondo questa costruzione, un rapporto qualificabile come comodato ed un ulteriore pattuizione consistente in un mutuo gratuito (Cass. Civ. Sez. Unite, 7930/08).

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