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La causa del contratto preliminare



Non è usuale un approccio diretto ad un tema come quello dell'elemento causale del contratto preliminare in generale. Tra gli interpreti appare del tutto mancante una specifica riflessione sul punto, probabilmente sulla scorta dell'idea inespressa secondo la quale l'elemento causale dovrebbe rinvenirsi in quello, identico, proprio del negozio definitivo alla cui conclusione appare funzionale la negoziazione preliminare. In questa direzione non risulta esser stato sviluppato l'argomento dell'autonomia dell'intento delle parti siccome inteso a dar vita ad una situazione impegnativa, ma ancora prodromica rispetto a quella "definitiva".
I motivi per i quali le parti diano vita ad una pattuizione preliminare piuttosto che giungere immediatamente alla stipulazione definitiva possono corrispondere alle più varie esigenze, riconducibili spesso genericamente ad una qualche incertezza su uno o più elementi del contratto, quali il termine di consegna del bene, le modalità di corresponsione del pagamento, il bisogno di procurarsi un finanziamento et similia.
Con riferimento all'aspetto causale della pattuizione preliminare ed al relativo collegamento tra essa e quella avente natura definitiva (Cass. Civ., 5962/88) si può riferire dell'opinione secondo la quale il fondamento del contratto preliminare si rinverrebbe negli aspetti più sopra descritti, oggetto di comune considerazione da parte dei contraenti nota1 . Ciò comporta una valutazione autonoma della stipulazione preliminare rispetto al contratto definitivo (se si prescinde dall'aspetto concernente l'attuazione per via giudiziale di cui all'art. 2932 cod.civ.). Rafforza tale tesi, indirettamente, anche la considerazione della possibilità che il preliminare contenga una clausola condizionale il cui evento (il conseguimento della concessione in sanatoria in relazione all'immobile da cedere) segni l'efficacia della fondamentale obbligazione di stipulare il contratto definitivo (Cass. Civ., Sez. II, 17287/2013).

In antitesi rispetto all'impostazione citata, si può considerare la tesi in forza della quale il contratto definitivo viene configurato come mero atto di adempimento rispetto al vincolo posto in essere per effetto della stipulazione del preliminare. Per tale via il contratto definitivo assumerebbe semplice funzione solutorianota2. Questa teorica privilegia la funzione ed il peso del contratto preliminare, riducendo il definitivo a semplice atto dovuto. E' appena il caso di segnalare che pare assai arduo negare una natura negoziale del contratto definitivo, ciò che seguirebbe all'accoglimento dell'interpretazione esposta per prima, che qui pertanto si respinge.
La rilevanza della costruzione del contratto definitivo in chiave di negozio con causa esterna, avente natura di atto di adempimento solutorio, ovvero, alternativamente come negozio autonomo, seppure in qualche misura collegato al precedente contratto preliminare, è evidente anche in relazione alla valutazione dei vizi di cui fosse affetto quest'ultimo.
Qualora dovesse aderirsi alla tesi contestata, pur successivamente alla stipula del contratto definitivo, assumerebbero rilievo i vizi del preliminare, di modo che l'invalidità di quest'ultimo darebbe luogo alla conseguente invalidità del definitivo ed alla ripetizione delle prestazioni secondo le regole dell'indebitonota3. Configurando invece autonomamente il contratto definitivo, rimarrebbero privi di qualsiasi importanza gli eventuali vizi di cui fosse affetto il preliminare nota4 .
E' importante osservare che talvolta il contratto preliminare viene utilizzato al mero fine di interporre una cesura temporale (talvolta finalizzata ad effettuare controlli relativi alla libertà del bene da formalità pregiudizievoli) tra un accordo in tutto e per tutto perfetto e l'atto idoneo a produrre l'effetto traslativo del diritto. Altre volte il ricorso allo strumento del preliminare si giustifica in base ad ulteriori esigenze connesse ad una più precisa predisposizione delle clausole contrattuali, ferma restando l'intesa sugli elementi essenziali dell'atto.
Nel primo caso si evidenzia un nesso particolarmente forte tra preliminare e definitivo, nel senso che il secondo potrebbe effettivamente apparire come atto di adempimento del primo. Diviene impalpabile in tal senso la distinzione stessa tra le due tipologie contrattuali, potendosi anche configurare l'atto cronologicamente antecedente come contratto definitivo non produttivo di effetti traslativi per precisa volontà delle parti in tal senso. L'atto successivo sarebbe allora descrivibile in chiave di mero negozio traslativo. Per questa via risulterebbe riproposto lo schema dicotomico romanistico, proprio di altri ordinamenti moderni come quello tedesco, del titulus e del modus acquirendi. Senonchè, a ben vedere, non si vede il motivo per cui le parti, in una siffatta situazione, volendo cioè per vari motivi semplicemente posticipare la data di produzione degli effetti propri del contratto definitivo, non stipulino un contratto definitivo sottoposto ad un termine iniziale differito, ovvero ad una condizione sospensiva. Nel secondo caso invece è proprio la potenziale differenza tra le pattuizioni generiche del preliminare e quelle più precise ed anche parzialmente difformi del contratto definitivo, fatto salvo l'impianto degli elementi essenziali, ad introdurre un'autonoma considerazione dei due strumenti negoziali.

E' anche possibile che con la conclusione del definitivo non si esauriscano tutti gli obblighi di cui al preliminare, il quale pertanto può esercitare una valenza residua (Cass. civ., Sez. III 7206/99). Cfr. Anche Cass. Civ. Sez. I, 8868/2014 sulla ultrattività della clausola compromissoria contenuta nel preliminare anche una volta perfezionato il definitivo nota5. Occorre peraltro intendersi sul punto: nel caso di contrasto tra preliminare e definitivo è d'uopo fare esclusivo riferimento a quest'ultimo. Il primo potrebbe al più essere utilizzato in chiave interpretativa, vale a dire al limitato fine di chiarire la reale portata del comune intento dei contraenti (cfr. in tal senso Cass. Civ. Sez. II, 16959/02).
Le precisazioni svolte hanno modo di riflettersi variamente: si pensi all'autorizzazione a stipulare un contratto preliminare in nome e per conto di un soggetto incapace richiesta all'Autorità giudiziaria.
Occorrerà una distinta, ulteriore richiesta di autorizzazione al fine di pervenire alla stipulazione del contratto definitivo o risulterà sufficiente il primo provvedimento tutorio positivamente orientato?
Si noti l'eventuale indispensabile disciplina del reimpiego di quanto ricavato dall'alienazione del bene dell'incapace ex art. 372 cod.civ..

Note

nota1

Bianca, Diritto civile, vol.III, Milano, 2000, p.186; Gabrielli, Il contratto preliminare, Milano, 1970, p.152. La riflessione non viene tuttavia espressamente compiuta in relazione all'aspetto della causa del contratto preliminare, elemento che non risulta essere stato assoggettato ad una specifica disamina, probabilmente in base alla riferita considerazione del carattere "servente" del preliminare rispetto al contratto definitivo.
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nota2

Satta, Esecuzione forzata, Torino, 1963, p.277 e soprattutto Montesano, Contratto preliminare e sentenza costitutiva, Napoli, 1953, p.84.
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nota3

Bianca, cit, p.192 .
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nota4

Cannizzo, Il contratto preliminare, in I contratti in generale, a cura di Cendon, vol. III, p. 372 e ss.
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nota5

E' stato deciso, in particolare, che tale rilevanza residuale debba essere ricondotta ad un patto di segno quantomeno integrativo (se non contrario) coevo o successivo rispetto alla stipulazione del contratto definitivo, patto che faccia riferimento al contenuto del contratto preliminare, conferendogli efficacia prevalente rispetto alle clausole del definitivo (Cass.Civ. Sez. II, 13267/01 ). Il fenomeno sembra in qualche modo riconducibile alla fattispecie simulatoria. Giova osservare che non viene comunque rinnegato il principio secondo il quale le stipulazioni contenute nel contratto definitivo superano le clausole di cui al contratto preliminare. Questa regola infatti rimane integra perchè l'efficacia del preliminare viene fatta salva dall'ulteriore patto concluso tra le parti contestualmente alla conclusione del definitivo.
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Bibliografia

  • CANNIZZO, Il contratto preliminare, Contratti in generale dir. da Cendon, III, 2000
  • GABRIELLI, Il contratto preliminare, Milano, 1970
  • MONTESANO, Contratto preliminare e sentenza costitutiva, Napoli, 1953
  • SATTA, Esecuzione forzata, Torino, 1963

Prassi collegate

  • Quesito n. 54-2008/T, In tema di plusvalenze immob., contratto preliminare stipulato nel quinquennio dall'acquisto o costruzione dell'immobile

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