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Quando la difformità edilizia risulta preclusiva rispetto all’emanazione di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.civ.? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24852 del 9 dicembre 2015)

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati ne’ revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.

Commento

(di Daniele Minussi)
Se l'immobile è abusivo, in quanto carente ab origine di titolo edilizio, come è noto non può essere emessa pronunzia costitutiva che tenga luogo del consenso non prestato da chi avrebbe dovuto, in base a contratto preliminare, trasferire l'immobile alla parte promissaria acquirente. Diversamente opinando, allo scopo di ovviare al divieto di trasferire immobili abusivi sarebbe sufficiente che le parti stipulassero un contratto preliminare, simulandone successivamente l'inadempimento. Diverrebbe così praticabile, per chi vuole acquistare, il rimedio della via giudiziale prevista dall'art.2932 cod.civ..
Ma quando scatta la preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva? Non certo in dipendenza di una qualsiasi difformità edilizia: il limite è lo stesso che varrebbe a contrassegnare il divieto di stipula dell'atto di trasferimento a pena di nullità ex art.40 l.47/1985. Nel caso di specie si trattava di una soffitta non in regola e della presenza di una scala esterna che non implicavano certamente altro se non una parziale difformità rispetto al titolo concessorio. Cfr., in senso analogo, Cass. civile, sez. II 2014/8081.

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