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Contratto preliminare e menzioni urbanistiche




Come è noto ai sensi dell'art. 17 della Legge 47/85 (ora abrogato dall'art. 136 lett. f) T.U. 380/01), gli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l' entrata in vigore della detta legge, sono nulli ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'art. 13 della Legge cit. (abrogato per effetto dell'art. 136 lett. f) T.U. 380/01).

Si tratta dell'imposizione di speciali menzioni urbanistiche che, come tali, debbono a pena di nullità essere contenute negli atti di trasferimento della proprietà. Cosa dire della possibilità che esse vengano eluse per il tramite della fattispecie complessa di preliminare inadempiuto/sentenza ex art. 2932 cod.civ. ?

Qualora si volesse vendere un bene immobile urbanisticamente irregolare, le parti potrebbero infatti stipulare un contratto preliminare progettandone il successivo inadempimento, proprio allo scopo di ottenere una sentenza attributiva della proprietà, così eludendo le riferite disposizioni già previste dalla Legge 47/85 (ora dal T.U. 380/01) circa le menzioni da effettuare nell'atto traslativo della proprietà nota1. E' per questo motivo che la giurisprudenza ha affermato sia l'impossibilità di pronunziare una sentenza traslativa nell'ipotesi di immobile edificato in assenza di concessione ovvero in totale difformità da essa (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 20258/09; da notare che una difformità parziale condurrebbe a diversi esiti: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 24852/2015; Cass. Civ., Sez. II, 8081/2014; Cass. Civ., Sez. II, 3892/12), nonchè il principio in base al quale, in ogni caso, il preliminare (o la documentazione prodotta in corso di causa), al fine di poter dar luogo alla pronunzia di cui all'art. 2932 cod.civ., deve contenere le menzioni urbanistiche (Cass. Civ. Sez.II, 13225/08; cfr. anche Cass.Civ. Sez.II, 1199/97, la cui portata non è contraddetta da Cass.Civ., 5068/01, che si riferisce alla diversa questione della assenza di menzione della conformità del bene alla concessione, della quale risultassero comunque gli estremi). Si noti tuttavia che il T.U. 380/01 (in questo ambito reiterativo delle prescrizioni di cui alla legge del 1985) prevede che queste debbano essere effettuate unicamente nel contratto traslativo, non specificando alcun particolare onere formale per il semplice contratto preliminare.

La portata della riferita opinione giurisprudenziale va rettamente intesa. Per stipulare il contratto preliminare non serve sicuramente che vi siano riportate le menzioni urbanistiche (nè l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 19219/11). Esse sono imprescindibili invece ai soli fini della emissione della sentenza costitutiva atta a determinare il trasferimento della proprietà del bene immobile (Cass. Civ. Sez. II, 25050/07; Cass. Civ., Sez. II, 23339/2013). Sarà dunque ben possibile che tali menzioni facciano difetto nel contratto preliminare, senza che la valenza del medesimo ne sia pregiudicata, ogniqualvolta la necessarie risultanze urbanistiche vengano acquisite durante il procedimento civile nel tempo che precede l'emissione della sentenza (cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 23825/09 che ha statuito nel senso della possibilità di darne conto anche nel corso del giudizio d'appello; cfr. anche Cass. Civ., Sez. II, 9318/2016, Cass. Civ., Sez.II, 25540/2015, nonchè Cass. Civ., Sez. II, 24756/13, quest'ultima sulla possibilità di una sanatoria nel tempo intercorrente tra stipula del preliminare e sentenza traslativa). Analogamente è stato deciso (sia pure per tutt'altri fini, vale a dire con riferimento al diverso tema della valutazione della gravità dell'inadempimento del promittente alienante) per quanto attiene alla possibilità di dar conto dell'esistenza dei requisiti per l'abitabilità (Cass. Civ. Sez. II, 24729/08). Va poi riferito come le menzioni urbanistiche, le quali di principio devono essere introdotte dall'alienante, potrebbero tuttavia essere oggetto dell'apposita dichiarazione anche ad opera dell'altra parte (ma non del procuratore sprovvisto di speciali poteri: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 21855/2015), la quale invochi a proprio favore l'emissione della pronunzia di cui all'art. 2932 cod.civ. (cfr. la precitata Cass. Civ. Sez. Unite, 23825/09). Le cose dette non tolgono che, quando le parti abbiano considerato quale oggetto del contratto preliminare un'unità immobiliare abusiva, il contratto stesso possa dirsi nullo (Cass. Civ., Sez. II, 23591/13). Qui non si fa questione di menzioni urbanistiche, ma della sostanza dell'atto, dell'elemento causale di esso quale risultante dalla comune volontà dei contraenti. Sostanzialmente nello stesso senso ha statuito Cass. Civ., Sez. II, 28194/2013 sulla scorta del difetto di sanabilità urbanistica dell'immobile dedotto nel preliminare, che per tale motivo (in quanto avente ad oggetto una stipulazione contra legem) è stato reputato radicalmente nullo.

Da ultimo la questione in esame si è posta anche per quanto attiene all'allegazione del certificato di destinazione urbanistica ai sensi dell'art. 18 della Legge 47/85. E' stato così deciso (Cass. Civ. Sez. II, 8503/05) nel senso che l'indispensabilità dell'allegazione di esso sia riferita esclusivamente agli atti traslativi della proprietà di appezzamenti di terreno, non potendo riguardare le negoziazioni che esplicano effetti semplicemente obbligatori (come per l'appunto un contratto preliminare di vendita).
In definitiva non inficia il contratto preliminare di vendita immobiliare la mancata menzione dei provvedimenti autorizzatori per l'edificazione ovvero la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica relativo alle aree. Diversa conclusione è stata tuttavia raggiunta in riferimento alla prescrizione contenuta nell'art.15, VII comma, Legge 10/77 (c.d. legge Bucalossi), ovviamente in riferimento alle fattispecie che ancora possano essere reputate come ricadenti sotto l'operatività della norma citata, la quale prevede indistintamente la conseguenza della nullità, riferibile anche alla stipulazione preliminare (Cass. Civ., Sez. II, 11391/11).

Note

nota1

In un certo senso affine è il caso in cui le parti abbiano perfezionato un contratto preliminare di vendita immobiliare apponendo una specifica clausola in base alla quale sia stata esclusa la risolubilità per inadempimento per l'ipotesi di impossibilità di sanare l'abuso edilizio, ben noto alle parti. E' stato stabilito, al riguardo, che l'obbligazione di addivenire al contratto definitivo non possa dirsi operativa a causa dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, dovendo per l'effetto essere restituita la caparra corrisposta, ormai palesantesi sine causa (Cass. Civ., Sez. II, 5033/13).
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