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Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici



Recita l'art. 46 del T.U. in materia urbanistica 380/01 (sostanzialmente reiterativo del modo di disporre dell'art.17 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47) che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia stata iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire, del permesso in sanatoria (o della denunzia di inizio attività ex comma 5 bis della norma in esame).

Il IV comma della norma in esame prevede inoltre che, nell'ipotesi in cui la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. Da queste prescrizioni gli interpreti hanno desunto che possa essere distinta una nullità di tipo sostanziale, che dipende cioè dall'aver stipulato un atto afferente ad un edificio edificato in difetto di provvedimento concessorio, da una nullità di tipo formale, dipendente dall'aver perfezionato un atto semplicemente mancante delle menzioni previste dalla legge relativamente agli estremi dei provvedimenti amministrativi concessori o autorizzatori nota1.

La prima nullità (sostanziale) sarebbe insanabile, la seconda invece (formale) è suscettibile di essere rimossa. A quest'ultimo fine il cit. IV comma dell'art. 46 del T.U. prevede un apposito atto di conferma.

E' tuttavia appena il caso di rilevare che, ai sensi dell'art. 2, comma 57 , Legge 662/96 è stato addirittura previsto che "a seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi dell'articolo 39 della Legge 23 dicembre 1994, n. 724 , come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell'articolo 17 (ora art. 46 T.U. 380/01) e del II comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto. Ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, può essere richiesta la sanatoria retroattiva su accordo delle parti, con atto successivo contenente gli allegati di cui al secondo comma dell'articolo 40 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 , sempreché non siano nel frattempo ntervenute altre trascrizioni a favore di terzi.".

Si tratta di uno straordinario recupero dell'atto (in ipotesi afflitto da una palese nullità "sostanziale") che non risulterebbe impedita neppure dall'intervento di una sentenza passata in cosa giudicata.

In definitiva sul punto è arduo addivenire a sistemazioni soddisfacenti essendo preferibile per l'interprete accontentarsi di conseguire un quadro per lo meno chiaro della tormentata disciplina approntata dal legislatore.

L'ultima parte del I comma dell'art. 46 del T.U. 380/01 rende inapplicabili le disposizioni in esame agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

La nullità che stiamo esaminando si caratterizza non soltanto per la sua straordinaria sanabilità, ma anche per il fatto di non travolgere tutti gli atti posti in essere sulla base dell'atto invalido. Per esplicita previsione del III comma dell'art.46 cit. infatti la pronunzia che accerta la nullità non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale intesa a far dichiarare il vizio invalidante.

Se Tizio vende a Caio un immobile abusivo e Caio a propria volta lo aliena a Sempronio, è chiaro che, qualora la prima vendita sia stata dichiarata nulla, anche la seconda viene travolta (se si prescinde dagli eventuali effetti della pubblicità sanante di cui al n.6 dell'art. 2652 cod.civ. ).

Ebbene, a proposito della nullità qui in considerazione, se Tizio vende a Caio un immobile abusivo e Caio lo sottopone ad ipoteca a garanzia di un mutuo ovvero concede un diritto di servitù a Mevio, la nullità della alienazione intercorsa tra Tizio e Caio non fa venir meno né la garanzia ipotecaria né il costituito diritto di servitù. Sembra trattarsi di un'eccezionale deroga nota2 al principio secondo il quale l'atto nullo non produce alcun effetto (quod nullum est nullum producit effectum). L'alienazione, ancorchè nulla, è comunque in grado di fondare sia il diritto del creditore ipotecariamente garantito ovvero dell'avente causa dal proprietario per quanto attiene al diritto di servitù.

A parziale spiegazione di questo fenomeno occorre rammentare che il difetto di provvedimento concessorio ovvero la mancanza di menzione rendono nulli non ogni e qualsiasi atto idoneo a trasferire la proprietà o a costituire diritti reali parziari afferenti a beni immobili, essendo propriamente esclusi dalla prescrizioni in esame gli atti costitutivi di ipoteca o quelli intesi a dar vita al diritto di servitù. Parimenti esclusi dalla sanzione in parola sono le provenienze successorie, stante l'automaticità del titolo acquisitivo. Dubbi sono stati espressi in relazione all'attività negoziale di scioglimento della comunione ereditaria. E' stato deciso, in particolare, che lo scioglimento giudiziale della stessa non possa essere operato in violazione del ripetuto art. 46 T.U. 380/01 (in questo senso Tribunale Marsala, 14/12/2006 . Giova rammentare come, in senso potenzialmente contrario, sia stata invece proclamata la ricomprensione della divisione convenzionalmente attuata dai coeredi nell'ambito del procedimento ereditario e la conseguente esclusione della sfera di operatività della nullità in esame ( Cass.Civ. Sez.II, 15133/01). L'orientamento, di difficile giustificazione teorica, è stato comunque confermato (Cass. Civ., Sez. II, 2313/10).

Non sembra neppure appropriato parlare di nullità relativa: con questa espressione si intende alludere alla legittimazione ad agire per fare dichiarare il vizio invalidante soltanto in capo a determinati soggetti, non potendo conseguentemente essere la nullità rilevata da qualsiasi interessato. Nel caso in esame non si tratterebbe tanto di nullità relativa relativamente all'aspetto soggettivo della legittimazione quanto di nullità relativa relativamente all'oggetto dell'atto, vale a dire alla qualità del diritto che viene trasferito o costituito.

Il V comma dell'art. 46 del T.U. 380/01 prevede infine che le nullità in parola non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L' aggiudicatario, qualora l' immobile si trovi in una situazione di irregolarità urbanistica, dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall' Autorità giudiziaria. Circa la natura della nullità, a fronte di chi reputa trattarsi di nullità per illiceità (o anche impossibilità giuridica, rilevante ex art. 1346 cod.civ. ) dell'oggetto nota3, v'è invece chi parla di illiceità della causa nota4. I fautori di questa seconda tesi rilevano che nel caso in cui l'edificio abusivo dovesse esser di per sé considerato oggetto illecito, non risulterebbe possibile né validamente assoggettarlo ad ipoteca ovvero costituirvi servitù (o costituire diritti personali di godimento), né trasmetterlo mortis causa.

Prescindendo dal rilievo in forza del quale la successione a causa di morte non sembra conoscere limitazioni afferenti alla qualificazione giuridica dell'oggetto, si possono svolgere le osservazioni che seguono.

In relazione all'attività edificatoria priva di concessione, indubbiamente il manufatto è marchiato da un vizio intrinseco afferente alla vicenda della sua venuta ad esistenza. Ciò non può non importare una qualificazione in chiave di illiceità, riferibile all'oggetto nel senso che è proprio di una siffatta valutazione. Essa infatti non può prescindere da un giudizio che sia condotto alla stregua del diritto positivo: non ha senso parlare di un oggetto naturalisticamente inteso come illecito. Neppure le sostanze stupefacenti lo sono: lo diventano se vengono alienate per uso non terapeutico di terzi. Non è la droga ad essere illecita; è tale sostanza venduta per un utilizzo differente da quello riferito. La stessa cosa deve dirsi per quanto attiene all'immobile abusivo. Non è l'immobile costruito abusivamente ad essere illecito: lo è se dedotto in un atto di alienazione della proprietà. Occorre inoltre riferire che, in ultima analisi, esiste un legame molto stretto tra oggetto e causa, di modo che spesso l'illiceità del primo conduce ad una parallela illiceità anche della seconda.

Sicuramente non v'è spazio per una considerazione nei termini di un oggetto illecito relativamente alla nullità prevista dall'art. 46 del T.U. 380/01 (già art. 17 Legge 47/85) per la mera assenza di menzioni afferenti agli aspetti urbanistici. In questo caso infatti l'immobile è perfettamente regolare (dunque pienamente lecito l'oggetto) mentre l'atto di trasferimento è comunque nullo, ancorchè sia ipotizzabile la sanatoria di cui al IV comma dell'art. 46 in esame. Sembrerebbe in definitiva doversi distinguere tra le due fattispecie: nullità per illiceità della causa (nonché dell'oggetto) per quanto attiene alla prima comminatoria (nullità sostanziale), nullità di carattere formale (vale a dire per mera mancanza delle menzioni urbanistiche) la seconda nota5.

Note

nota1

Si veda tra gli altri Cataudella, Nullità formali e nullità sostanziali nella normativa del condono edilizio, in Quadrimestre, 1986, pp.487 e ss..
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nota2

Baralis Ferrero e Podetti, Prime considerazioni sulla commerciabilità degli immobili dopo la L. 28 febbraio 1985 n. 47, in Riv. Not., 1985, p.526 a sostegno di un tale esito, ritengono che il requisito formale non sarebbe altro che uno strumento indiretto, a differenza dell'interesse tutelato, che si identificherebbe con l'effettiva esistenza del requisito sostanziale della regolarità edilizia.
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nota3

Si tratta dell'opinione della giurisprudenza costante (cfr. p. es. Cass. Civ. Sez.I, 1101/82 ). In dottrina, parere contrario è espresso da Iannelli, Sulla nullità degli "atti aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione ", in Rass. dir. civ., 1981, p.711, per il quale l'illiceità non riguarda l'oggetto, ma il regolamento contrattuale.
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nota4

Donisi, Abusivismo edilizio e invalidità negoziale, Napoli, 1986, pp.92 e ss.
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nota5

Secondo il Gazzoni (Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, pp.1048 e ss.) le divergenze rispetto alla categoria generale della nullità sarebbero talmente profonde da non potersi, almeno per quanto attiene alla nullità formale in esame, neppure più parlare di nullità in senso proprio. Si tratterebbe di un'ipotesi di mera inefficacia, essendo possibile recuperare gli effetti propri dell'atto in esito all'intervenuta dichiarazione integrativa ex art. 46 T.U. 380/01 (già art.17 Legge 47/85).
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Bibliografia

  • BARALIS FERRERO PODETTI, Prime considerazioni sulla commerciabilità degli immobili dopo la l.28 febbraio 1985 n. 47, Riv.not., 1985
  • CATAUDELLA, Nullità formali e nullità sostanziali nella normativa del condono edilizio, Quadrimestre, 1986
  • DONISI, Abusivismo edilizio e invalidità negoziale, Napoli, 1986
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • IANNELLI, Sulla nullità degli "atti aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione", Rass.dir.civ., 1981

Prassi collegate

  • Quesito n. 34-2015/I, Composizione della crisi da sovraindebitamento e normativa su conformità urbanistica

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