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Credito privilegiato del promissario acquirente e ipoteche sul bene promesso in vendita



L'art. 2775 bis cod.civ. prevede che, nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis cod.civ., i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. Ciò sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell' intervento nell' esecuzione promossa da terzi.
Con riguardo alla causa del credito la legge ha pertanto attribuito al promissario acquirente una tutela particolarmente forte di cui questi si potrà giovare soprattutto nel caso, invero non infrequente, del fallimento del promittente alienante. Nel tempo precedente la novella nella cennata eventualità al promissario acquirente non restava altro se non iscriversi al passivo del fallimento subendo l'inevitabile falcidia insieme ai fornitori del materiale e agli altri creditori chirografari in genere.
Dispone tuttavia nel prosieguo l'art. 2775 bis cod.civ. che il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l' acquisto del bene immobile, nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell' articolo 2825 bis cod.civ..
Questi ultimi devono essere identificati negli istituti bancari che abbiano finanziato la costruzione dell'immobile ai sensi degli artt. 38 e ss. del D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (t.u. in materia bancaria e creditizia). L'art. 2825 bis cod.civ. prevede a questo proposito che l' ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell' intervento edilizio nota1, prevalga sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all' art. 2645 bis cod.civ. , limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo.
Che cosa significa in concreto la combinazione di queste regole?
Secondo l'interpretazione preferibile nota2, allo scopo di non precludere alle imprese di costruzione il ricorso al finanziamento fondiario anteponendo comunque le ragioni creditorie dei promissari acquirenti (essendo più forte la prelazione assicurata dal privilegio speciale immobiliare rispetto a quella propria dell'ipoteca) a quelle degli istituti bancari, è stata prevista la prevalenza dell'ipoteca non soltanto rispetto alla pur anteriore trascrizione del contratto preliminare, bensì anche rispetto al privilegio in esame, limitatamente alla quota di debito che il promissario acquirente si sia accollata anche con atto successivo rispetto al contratto preliminare.
In questi limiti infatti il promissario acquirente ha già manifestato l'intento di assumere a proprio carico il debito dell'impresa e non è sembrato congruo al legislatore sancire comunque la prevalenza delle ragioni creditorie del promissario acquirente medesimo, venendo altrimenti ad essere seriamente pregiudicata la consistenza delle garanzie che usualmente gli istituti bancari richiedono allo scopo di concedere credito all'impresa.
Secondo l'opinione preferibile si riteneva, al contrario, che, in forza della regola generale di cui all'art.2748 cod.civ., il privilegio speciale che assiste il credito del promissario acquirente (il quale non abbia assunto alcuna pattuizione di accollo ed il cui contratto preliminare sia stato trascritto successivamente all'iscrizione di ipoteca sull'intero complesso immobiliare in corso di costruzione), prevalesse su detta ipoteca in ragione della forza propria di ciascuna specie di causa legittima di prelazione nota3. Nel valutarne la graduazione non può infatti farsi ricorso ad un criterio di priorità cronologica che avrebbe senso ai fini di valutare l'ordine nell'ambito di una pluralità di cause di prelazione di natura omogenea, come ad esempio una serie di iscrizioni ipotecarie (Tribunale di Genova 18 gennaio 2001). Questa impostazione è stata in seguito radicalmente negata dalla S.C.: pronunziatosi a sezioni unite, il supremo Collegio ha osservato come il privilegio in considerazione sia in effetti subordinato all'esecuzione di una speciale forma di pubblicità costitutiva (tale quella relativa alla trascrizione del contratto preliminare) in forza della quale la causa legittima di prelazione de qua resterebbe sottratta alla regola generale della prevalenza sancita dall'art. 2748 cod.civ. (Cass. Civ. Sez.U. 21045/09). Tale orientamento è stato successivamente osservato pedissequamente (Cass. Civ., Sez. I, 17270/2014).
E' necessario osservare che la normativa in commento possiede un'indubbia natura eccezionale, venendo a porre deroghe notevoli rispetto a principi generali nota4. Viene infatti consentita (sia pure alle condizioni anzidette, vale a dire nei limiti dell'accollo) la prevalenza della prelazione assicurata dall'ipoteca rispetto a quella garantita da un privilegio speciale. L'ipoteca inoltre, ancorchè iscritta in un tempo successivo alla trascrizione del preliminare, è opponibile al promissario acquirente nei limiti della già menzionata misura dell'accollo del relativo debito nei confronti dell'istituto di credito.

Note

nota1

Gabrielli L'efficacia prenotativa della trascrizione del contratto preliminare, in Studium iuris, 1997, p. 459, chiarisce che la formula "finanziamento dell'intervento edilizio" deve intendersi come finanziamento di scopo (per fini edilizi), quindi non sarebbe sufficiente un mutuo genericamente indicato come mutuo fondiario. In tal senso anche Piccoli, Natura e effetti della trascrivibilità del preliminare, in Notariato, 1997, n.4, p. 383.
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nota2

Barbiera, La trascrivibilità di alcuni tipi di contratto preliminare: vecchi e nuovi problemi, in Riv.dir.civ., 1997, n.2, pp. 232 e ss.; Mariconda, Contratto preliminare e trascrizione, in Corriere giuridico, 1997, n. 2, p. 130.
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nota3

Così Di Majo, La trascrizione del contratto preliminare e regole di conflitto, in Il corriere giuridico, 1997, n. 5, p. 518.
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nota4

In tal senso Ricciuto, La formazione progressiva dei contratti, in I contratti in generale, a cura di Gabrielli, t.1, Torino, 1999, p. 288, il quale parla di "eccezione al principio della prevalenza della trascrizione del contratto definitivo sulle trascrizioni eseguite contro il promittente alienante medio tempore ".
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Bibliografia

  • BARBIERA, La trascrivibilità di alcuni tipi di contratto preliminare: vecchi e nuovi problemi, Riv.dir.civ., vol. II, 1997
  • DI MAJO, La trascrizione del contratto preliminare e regole di conflitto, Il corriere giuridico, 5, 1997
  • GABRIELLI, L'efficacia prenotativa del contratto preliminare, Studium iuris, 1997
  • MARICONDA, Contratto preliminare e trascrizione, Corriere giuridico, 2, 1997
  • PICCOLI, Natura ed effetti della trascrivibilità del preliminare, Notariato, 4, 1997
  • RICCIUTO, La formazione progressiva del contratto, Torino, I contratti in generale, 1999

Prassi collegate

  • Sul rapporto tra il privilegio ex art 2725 bis c.c. e le ipoteche precedentemente iscritte

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