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Vendite effettuate da privati, imposte sui redditi


Come per le vendite di beni mobili, anche per le alienazioni di immobili effettuate da privati la legge fiscale, presumendo un intento speculativo, prevede la tassazione come redditi diversi del maggior valore del bene rispetto al costo di acquisto (plusvalenze).

La Legge finanziaria 23 dicembre 2005, n. 266, con decorrenza 1° gennaio 2006, prevede alcune disposizioni agevolative per le cessioni di immobili sia ai fini delle imposte sui redditi, sia dell’imposta di registro.

Plusvalenze derivanti dalla vendita

Di norma, costituiscono redditi diversi e concorrono alla formazione del reddito complessivo, soggetto alle aliquote progressive IRPEF, le plusvalenze realizzate dal venditore con la cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917/1986).

In deroga, il venditore ha facoltà di assoggettare, all’atto stesso della compravendita di edifici e terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, le plusvalenze a un’imposta sostituiva dell’IRPEF del 20% facendone richiesta al notaio rogante, che provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva ricevuta dal venditore (art. 1, comma 496, legge n. 266/2005, modificato ex artt. 3, comma 4, D.L. n. 262/2006 e 1, comma 310, legge n. 296/2006).

L’imposta sostitutiva del 20% non può essere applicata sulle plusvalenze derivanti da cessione di aree fabbricabili che sono, pertanto, soggette a tassazione ordinaria o separata IRPEF (art. 1, comma 310, legge n. 296/2006).

Per la vendita di immobili ricevuti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante e il periodo di possesso quinquennale del fabbricato si misura cumulando quello del donante e del donatario (art. 37, commi 38 e 39, D.L. n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006).

Sono escluse da tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di:
  • immobili acquisiti per successione o usucapione (risoluzione Agenzia delle Entrate 31 marzo 2003, n. 78/E);
  • fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. A tal riguardo gli immobili devono essere considerati oggettivamente idonei all’uso abitativo e, quindi, classificati o classificabili nelle categorie catastali da A/1 a A/9, A/11 (risoluzione Agenzia delle Entrate 21 maggio 2007, n. 105/E).

Ai fini tributari per aree fabbricabili si intendono quelle aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo (art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006).

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