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Regime fiscale della caparra confirmatoria


Il regime fiscale della caparra confirmatoria nota1 rileva ai fini delle imposte sui redditi, dell’IVA e dell’imposta di registro:
  • ai fini delle imposte sui redditi la caparra confirmatoria genera reddito appartenente alla stessa categoria dei redditi sostituiti (art. 6, comma 2, D.P.R. n. 917/1986). Ad esempio, se un imprenditore stipula un contratto preliminare per la fornitura della propria merce ma l’acquirente è inadempiente, la somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria (che civilisticamente vale quale liquidazione anticipata del danno), ai fini fiscali prende il posto del mancato ricavo e concorre a determinare il reddito d’impresa;
  • ai fini dell’IVA, anche se la caparra confirmatoria ha funzione risarcitoria, non costituendo corrispettivo, è esclusa dal campo di applicazione del tributo (art. 2, comma 3, lett. a), D.P.R. n. 633/1972) nota2. Al momento del perfezionamento dell’acquisto, se la caparra è imputata come corrispettivo della cessione, concorre a formare la base imponibile IVA ex art. 13, D.P.R. n. 633/1972 nota3. In mancanza della prova che la volontà delle parti era di voler effettuare il versamento a titolo di caparra, le somme corrisposte devono essere considerate acconto sul corrispettivo dovuto nota4;
ai fini dell’imposta di registro nel caso di contratto preliminare (che deve essere registrato in termine fisso entro venti giorni dalla sottoscrizione):
- sulla dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’imposta proporzionale con l’aliquota dello 0,50%, indipendentemente dal fatto che l’operazione sia o meno soggetta ad IVA;
- per il pagamento di acconti prezzo e per la caparra confirmatoria se gli acconti non sono soggetti ad IVA, si applica l’aliquota del 3% e dello 0,50% sulla caparra; se gli acconti sono soggetti ad IVA, si applica l’aliquota dello 0,50% sulla caparra (cfr. Nota all’art. 10 tariffa parte prima, D.P.R. n. 131/1986).

In tutti i casi indicati l’imposta proporzionale pagata su caparra ed acconti prezzo è detratta dall’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo nota5.

Note

nota1

Non è possibile detrarre l’imposta proporzionale di registro pagata sulla caparra confirmatoria o sull’acconto prezzo sull’IVA dovuta sul corrispettivo al momento della stipula del definitivo qualora tra la data del preliminare (soggetto a imposta di registro proporzionale) e quella del definitivo muti il regime fiscale e si passi dall’imposta di registro all’IVA, ad esempio se il terreno oggetto della vendita da non edificabile diventi edificabile.
Qualora la caparra confirmatoria sia imputata al corrispettivo definitivo soggetto a IVA, il contratto definitivo sarà soggetto a imposta di registro solo in misura fissa.
Nel caso di trasferimento immobiliare soggetto a IVA, la previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” attribuisce alla caparra l’ulteriore funzione di anticipazione del corrispettivo.
Pertanto, il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta. Ai fini dell’imposta di registro, in ossequio al principio di alternatività IVA/Registro, si applicherà, quindi, solo l’imposta di registro in misura fissa e non l’imposta proporzionale (cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate 1 agosto 2007, n. 197/E).
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nota2

Cfr. R.M. 29 marzo 1976, n. 360321.
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nota3

Cfr. R.M. 19 maggio 1977, n. 411673.
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nota4

Cfr. Cass. 4 febbraio 1994, n. 10874.
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nota5

In mancanza di stipula del contratto definitivo le imposte versate devono essere rimborsate (cfr. Cass. 15 giugno 2007, n. 14028); contra, Amministrazione finanziaria secondo cui non sono rimborsabili (cfr. C.M. 10 giugno 1986, n. 37).
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