Il leasing avente ad oggetto (mediato) beni immobili

Il c.d. leasing "immobiliare" (vale a dire la negoziazione nella quale la prestazione del concedente si sostanzia nell'acquistare da un terzo un bene immobile allo scopo di concederne il godimento all'utilizzatore) non differisce, quanto ad elemento causale e struttura, da qualsiasi altro contratto di leasing ^nota1. L'aspetto relativo alla pubblicità afferente all'eventuale necessità della trascrizione sarà trattato in sede di disamina della concreta disciplina del contratto.

In effetti i caratteri differenziali del leasing immobiliare rispetto al leasing mobiliare possiedono una valenza spiccatamente economica. Gli enti immobiliari infatti, a differenza di quanto si può dire per il macchinario industriale, non sono destinati a subire un radicale ridimensionamento del proprio valore. Se oggetto di interventi manutentivi adeguati i fabbricati infatti talvolta addirittura acquisiscono, anche in relazione all'ubicazione, sensibili apprezzamenti. Veicoli per il trasporto e impianti sono, al contrario, soggetti sia il deterioramente conseguente all'utilizzo, sia all'obsolescenza tecnica. Queste notazioni non possiedono tuttavia alcun valore giuridico-concettuale. Esse pongono piuttosto le basi per una modulazione della concrete pattuizioni negoziali che possano più adeguatamente riflettere la sostanza del contratto. Ne segue che, ordinariamente, il leasing immobiliare sarà qualificato da una durata maggiore, da un canone la cui entità sarà determinata anche eventualmente in base a fenomeni rivalutativi, dall'ammontare usualmente più elevato del c.d. "prezzo di opzione" ^nota2.

Alla scadenza termine di locazione previsto l'utilizzatore potrà, come nel leasing mobiliare, scegliere tra l'abbandono del bene (che in tal modo rimane di proprietà del concedente), rinnovazione del contratto (mantenendo la detenzione del bene sempre allo stesso titolo) o acquisto della proprietà del bene (in forza dell'esercizio del diritto di opzione convenuto in sede di stipulazione del contratto di leasing: c.d. "riscatto"). Mentre nel leasing mobiliare quest'ultima via è quella assolutamente usuale, non altrettanto è a dirsi in relazione a quello immobiliare. La scelta dipende dalla concreta strutturazione economica dell'intera operazione e dai valori ai quali si parametrano i canoni già corrisposti ed il corrispettivo stabilito per l'esercizio del diritto di opzione, considerato il valore dell'immobile ^nota3.

Note

nota1

Nel senso che, al contrario, valorizzando le specifiche caratteristiche del contratto deducente diritti immobiliari, si tratti di un "sottotipo autonomo di leasing": così De Nova, Nuovi contratti, Torino, 1990, p.239.
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nota2

Cfr. Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt. di dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.430.
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nota3

Cfr. Buonocore, Il leasing immobiliare, in Riv.not., 1984, p.7.
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Bibliografia

• BUONOCORE, Il leasing immobiliare, Riv. Not., 1984
• DE NOVA, Nuovi contratti, Torino, 1990
• LUMINOSO, Contratti di alienazione, di godimento, di credito, Milano, I contratti tipici ed atipici, 1995

Prassi collegate

• Le risposte dell’Agenzia delle Entrate ad alcuni quesiti posti da organi di stampa
• Quesito n. 316-2014/T, Leasing in costruendo e successiva vendita dei beni da parte della società utilizzatrice
• Circolare N. 12/E, Modifiche alla disciplina del leasing immobiliare
• Quesito n. 26-2010/T, Misura delle imposte ipotecaria e catastale applicabile al riscatto di fabbricati strumentali prima del decreto Bersani
• Risoluzione N. 163/E, Iva, registro, imposte ipotecaria e catastale
• Immobili abitativi in leasing: riscatto con il valore commerciale
• Risoluzione N. 24/E, Riscatto dell'immobile strumentale concesso in leasing: base imponibile ai fini delle imposte ipocatastali