Risolubilità del contratto preliminare e valutazione della gravità dell'inadempimento. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 28136 del 27 settembre 2022)

19/11/2022 Economica, Immobiliare, Legale, Sistema bancario

La garanzia per evizione cosiddetta "quantitativa" disciplinata dall'art. 1484 cod.civ., e quella "limitativa" ex art. 1489 cod.civ., hanno certamente un fondamento giuridico unitario nel senso che costituiscono entrambe rimedi apprestati dall'ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore e ripristinare la situazione economica dell'acquirente precedente il contratto.
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra": questo significa che anche nell'evizione parziale, in cui comunque il sinallagma ha avuto parziale attuazione, la gravità dell'inadempimento del venditore deve essere adeguatamente commisurata in riferimento non soltanto all'entità economica della porzione di bene non conseguita, ma anche all'intero programma contrattuale e, cioè, all'interesse e alla finalità concretamente perseguiti con il negozio e alla sua funzione economico-sociale.

Commento

(di Daniele Minussi)
In caso di demolizione parziale dell’immobile compravenduto, trova applicazione il principio secondo cui la risoluzione può essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario. In altri termini, anche nell'ipotesi di evizione limitativa, secondo la S.C., vale il principio fondamentale secondo il quale non può essere domandata la risoluzione del contratto se non quando la gravità dell'inadempimento possa essere considerata di non lieve entità.