Preliminare di vendita immobiliare. Susseguente vendita del bene promesso ad un soggetto terzo: conseguenze. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 4142 del 10 febbraio 2023)
Con riguardo al contratto preliminare di vendita, poiché nella volontà espressa dal promittente venditore di trasferire al compratore, tramite il successivo contratto definitivo, la piena ed esclusiva disponibilità della cosa è implicito l’obbligo di non trasferire la stessa cosa ad altri, la condotta del proprietario del bene che, dopo averlo promesso in vendita a una persona, lo venda successivamente ad un terzo costituisce inadempimento contrattuale, con il conseguente diritto del promissario acquirente alla risoluzione del contratto ed al risarcimento del danno, il cui termine di prescrizione decorre, secondo la regola generale, dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, e dunque dal momento dell’inadempimento costituito dalla vendita del bene al terzo.
In presenza di due domande di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, tra loro contrapposte, è necessario scrutinare la condotta complessiva tenuta dalle parti, per valutare se sussista, o meno, inadempimento grave imputabile, esclusivamente o prevalentemente, all'una o all'altra di esse. In tale ambito, la circostanza - pacifica - che il promittente venditore abbia alienato, medio tempore, il bene compromesso a terzi, rendendo così di fatto impossibile la stipulazione del definitivo, avrebbe dovuto essere considerate dal giudice di merito, in quanto essa si sostanzia in una condotta di fatto preclusiva della realizzazione del progetto negoziale.