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Irregolarità urbanistica dell'immobile e responsabilità del mediatore. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 29229 del 12 novembre 2019)

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. La mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promissario di corrispondere la provvigione a condizione che la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il nodo problematico è costituito dalla conoscibilità in concreto da parte del mediatore dell'irregolarità urbanistica dell'immobile. Soltanto qualora la mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata fosse rilevabile dal mediatore, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, costui può essere ritenuto responsabile (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. II 2020/784). Ciò rende legittimo, tra l'altro, il rifiuto del promissario acquirente di corrispondere la provvigione. Diversamente va, come nel caso in esame, quando l'irregolarità urbanistica sia avvertibile solo in esito a speciali indagini tecniche. In applicazione di tali principi, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in un'ipotesi in cui l'immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d'acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile.

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