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Garanzia ex art.1489 cod.civ. ed esistenza di un vincolo di inedificabilità che riduce la cubatura dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 10184 del 9 maggio 2014)

Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area (nella specie, parte dell'area era risultata attraversata da una strada nel piano particolareggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie l'acquirente aveva acquistato un terreno che la parte venditrice aveva garantito come dotato di un'attitudine edificatoria che si era rivelata non corrispondere a quella effettivamente realizzabile a cagione della sottoposizione del fondo ad un vincolo urbanistico che ne aveva ridotto la cubatura edificabile. Non già mero vizio redibitorio, ma evizione limitativa, cui segue la possibilità di far valere la garanzia per essere la cosa gravata da vincoli non apparenti.

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