Edifici limitrofi e autonomi rispetto a fabbricato in condominio. Presunzione di condominialità. (Cass. Civ., Sez. VI-II, sent. n. 17022 del 25 giugno 2019)

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La presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art. 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all'uso ed al godimento comune, destinazione che deve sussistere anche per le parti nominativamente elencate in detta norma e risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo, intesa come relazione strumentale necessaria tra questa parte e l'uso comune. La presunzione di condominialità è applicabile (come conferma ora l'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili; in simile ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - o a più persone "pro-indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici. Così, al fine di accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso posto al vaglio della S.C. ad una società immobiliare erano state addebitate le spese condominiali riferite allo stabile adiacente, quale condomina del medesimo. Il tutto In base al fatto che cinque condomini di tale edificazione adiacente avevano realizzato alcuni vani posti nell'edificio confinante (vale a dire quello rispetto al quale era contitolare la predetta società). Nell'ipotesi in considerazione il Giudice d'appello aveva applicato la presunzione di condominialità rispetto ad edifici ancorché privi di parti comuni. La Cassazione tuttavia ha stabilito che non conta il collegamento materiale tra le due edificazioni che fosse stato realizzato successivamente all'acquisto delle singole unità ai fini di statuire sulla natura condominiale dei beni. Anzi: chi ha edificato "debordando" rispetto alla proiezione in altezza dell'edificio, invadendo l'area riconducibile ad un fabbricato adiacente, non può neppure dirsi proprietario, avendo il titolare di detta area acquistato per accessione quanto edificato.
E' ben vero che la presunzione di condominialità è applicabile anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un’area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili. In questo caso tuttavia la presunzione è invocabile solo se l’area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona (ovvero a più persone pro indiviso) al tempo della costruzione della cosa.

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