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È possibile, in sede di vendita di immobile in condominio, evitare la cessione della quota millesimale dell'area condominiale. (Cass. Civ., Sez. VI, n. 22361 del 26 ottobre 2011)

In tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all’edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative. Ne consegue che il condomino dello stabile ben può escludere dal trasferimento dell’immobile a uso abitativo la quota millesimale di comproprietà dell’area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano costituita dal magazzino.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia parte da una distinzione operata circa la natura degli enti comuni condominiali. Una cosa sono quegli enti che sono indispensabilmente condominiali (il tetto, le mura perimetrali, le fondamenta). Nell'ipotesi di cessione di unità immobiliare in condominio non potrebbe in alcun modo essere evitata la pari e contemporanea cessione della quota millesimale degli stessi. Altra cosa sarebbe considerare quegli ulteriori cespiti che ben possono essere considerati come soltanto "eventualmente" condominiali. Tale l'area cortilizia esterna che, come tale, ben potrebbe rappresentare un'utilità distinta e non indispensabilmente connessa con la titolarità dell'unità in condominio. In questa ipotesi sarebbe praticabile per l'alienante di detta unità trattenere la quota millesimale dell'ente comune
La decisione è, al riguardo, agevolata dalla una peculiarità: il cedente infatti rimaneva titolare di ulteriore unità immobiliare nell'ambito dello stesso condominio (un magazzino), di modo che il medesimo sarebbe stato contrassegnato dall'essere dotato di una (maggior) quota di area cortilizia. Cosa avrebbe deciso la Corte nell'ipotesi in cui l'alienante non avesse conservato alcun (altro) bene nel condominio?

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