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La prelazione legale



La legge conferisce in alcuni casi un diritto ad essere preferiti nell'ambito di determinate stipulazioni: si tratta dei casi di cosiddetta "prelazione legale" in cui, per una serie di motivi viene privilegiato un potenziale contraente rispetto a tutti gli altri.

Si pensi ai casi che seguono:
  1. agli artt. 38 e 39 della Legge 392/78 in materia di locazione di immobili diversi dall'uso abitativo;
  2. all' art. 8, II comma , della Legge 26 maggio 1965, n. 590; al II comma n. 2 dell' art. 7 Legge 817/71, norme che prevedono la prelazione del coltivatore confinante o affittuario ;
  3. all'art. 732 cod.civ., il quale dispone la prelazione del coerede ed il c.d. retratto successorio ;
  4. all'art.230 bis cod.civ. che, nell'ipotesi di trasferimento dell'azienda facente capo all'impresa familiare, assicura la prelazione in favore dei partecipi alla stessa, secondo le regole di cui all'art. art.732 cod.civ., in quanto compatibile;
  5. alla Legge 1089/39 (abrogata dal D. Lgs. 490/99 , che ne ha sostanzialmente reiterato il contenuto) concernente le cose di interesse storico ed artistico (beni culturali);
  6. all'art. 28 della Legge 8 agosto 1977, n.513 in materia di edilizia residenziale pubblica, il quale prevede al comma VII un divieto di alienazione. Ai sensi del comma IX del medesimo art.28 tuttavia "l'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto (ora settimo) comma". In tal caso deve darne comunicazione al competente Istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione.."; E' anche possibile che più ipotesi di prelazione legale vengano a confliggere, in quanto vengano a disciplinare la medesima concreta fattispecie, essendo disposte a tutela di soggetti differenti: si pensi al fondo rustico che ricada nella comunione ereditaria condotto da uno solo dei coeredi che rivesta la qualità di coltivatore diretto (Cass. Civ. Sez. II, 4602/84). Al riguardo è stato deciso nel senso della prevalenza della prelazione ereditaria su quella dell'affittuario di fondo rustico, sia pure sulla scorta del presupposto costituito dalla permanenza in una condizione di indivisione della maggior parte del compendio ereditario (Cass. Civ. Sez. III, 16642/08; Cass. Civ., Sez. III, 25052/2013);
  7. all'art. 3, comma 1 bis , del D.L. 31 ottobre 1990, n. 310 convertito dalla Legge 22 dicembre 1990 n. 403, che attribuisce, nell'ipotesi di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale di proprietà degli enti pubblici territoriali, la prelazione in favore dei soggetti che rivestano la qualità di conduttori, sia pure senza attribuire loro un diritto di riscatto esercitabile nei confronti dell'eventuale terzo subacquirente. Al riguardo è stato deciso che la detta preferenza debba essere rispettata anche in sede di vendita all'incanto, il cui bando d'asta non può essere considerato come denunziatio. Ne segue che la cessione dell'immobile, sia pure all'asta, in violazione della detta disciplina, legittima il prelazionario ad agire per il riconoscimento del proprio diritto ed alla correlativa condanna dell'ente al trasferimento del bene in proprio favore (Cass. Civ. Sez. III, 411/06). Come sia possibile per l'ente adempiere ad un siffatto precetto in presenza di un'aggiudicazione validamente effettuata non è dato di sapere.
  8. al comma IV dell'art.3 della legge 223/1991 che prevede la prelazione in favore dell'affittuario dell'azienda o del ramo d'azienda facente capo ad impresa concedente assoggettata a procedura concorsuale. Si noti come tale ipotesi abbia, quale presupposto, la sussistenza della qualità di affittuario nel momento della definitiva determinazione del prezzo di cessione, altrimenti non spettando quando sia comunque cessato l'affitto, indpendentemente dal rilascio dei cespiti aziendali (cfr. Cass. Civ., Sez.I, 7753/2015).
  9. all'art.3 comma 109 della legge 1996 n.662 che, in tema di dismissione e cartolarizzazione dei beni delle società a prevalente partecipazione pubblica procedono alla dismissione del loro patrimonio immobiliare, garantisce, nel caso di vendita frazionata, il diritto di prelazione ai titolari dei contratti di locazione in corso ovvero di contratti scaduti e non ancora rinnovati purchè si trovino nella detenzione dell'immobile, e ai loro familiari conviventi sempre che siano in regola con i pagamenti al momento della presentazione della domanda di acquisto (per la nozione di vendita frazionata cfr. cass. Civ., Sez.III, 14847/13).

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  • Il diritto di prelazione nell'ipotesi di dismissione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica

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