Vendita immobiliare e criteri di risoluzione dei conflitti tra più subacquirenti dello stesso diritto. Principio di continuità delle trascrizioni. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 17428 del 19 giugno 2023)
Tra più atti di disposizione dello stesso diritto da parte del titolare, prevale quello che è trascritto per primo, a prescindere dal momento in cui gli atti si sono perfezionati. Così se il titolare aliena il medesimo immobile con atto successivo a più acquirenti, diventa senz'altro opponibile l'acquisto per il quale è stato prima adempiuto l'onere della trascrizione. Il conflitto si risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli (o della domanda giudiziale, se questa sia stata trascritta), indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede delle parti. Pertanto, non ci sono ragioni per dubitare che il conflitto sia da risolvere secondo la regola stabilita dall'art. 2644 cod.civ. anche in favore di colui il quale, dopo avere acquistato in comunione insieme ad altri un immobile, si sia poi reso acquirente da solo del medesimo bene, trascrivendo tempestivamente il proprio titolo. L'opponibilità dell'atto anteriormente trascritto è per altro subordinata alla condizione della continuità delle trascrizioni. In base al principio della continuità delle trascrizioni, la trascrizione contro l'alienante non ha effetto se non è trascritto a suo favore il precedente (art. 2650, comma 1, cod.civ.).
In applicazione del regime della trascrizione è, quindi, necessario accertare: a) se la scrittura privata anteriore fosse stata trascritta; b) se in assenza dei requisiti previsti dall'art. 2657 cod.civ., in relazione a tale scrittura fosse stata trascritta la domanda ex art. 2652, n. 3, cod.civ.; c) se fosse stato trascritto l'atto notarile successivo, accampato dall'attore; d) infine quale fosse il rapporto cronologico fra le diverse trascrizioni.