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Risoluzione del conflitto tra più acquirenti del medesimo bene immobile



Il conflitto tra più soggetti che hanno acquistato un diritto reale afferente allo stesso bene immobile si risolve in base al principio della priorità della trascrizione di cui all'art. 2644 cod.civ..

La norma citata pone la regola in forza della quale tra più subacquirenti del medesimo bene immobile prevale colui che effettua per primo la trascrizione del proprio titolo acquisitivo, indipendentemente dalla anteriorità del tempo dell'acquisto (e, si può aggiungere, nonostante il modo di disporre dell'art. 1376 cod.civ., ai sensi del quale è sufficiente il raggiungimento del consenso ai fini della produzione degli effetti traslativi che il contratto è idoneo a produrre). E' comunque possibile osservare che l'ordinario principio prior in tempore potior in jure tornerebbe ad applicarsi anche tra più subacquirenti rispetto allo stesso diritto quando facesse per tutti difetto il requisito della trascrizione (Cass.Civ. Sez. II, 8337/98) nota1 .

I requisiti della fattispecie in considerazione possono essere graficamente riassunti come segue:

Art.2644 cod.civ.

immagine Consecuzione Temporale:
  1. Tizio vende a Caio
  2. Tizio vende a Terzo
  3. Trascrizione della vendita sub b)
  4. Trascrizione della vendita sub a)  

Come giustificare la prevalenza del titolo di acquisto concluso successivamente rispetto a quello che lo precede in ordine cronologico sulla scorta della semplice anteriorità dell'effettuazione della formalità pubblicitaria?

Il problema può essere descritto in termini di risoluzione del primo acquisto trascritto intempestivamente  nota2 ovvero anche di inopponibilità di esso a chi abbia comunque trascritto prioritariamente  nota3 .

La vendita cronologicamente successiva potrebbe dunque qualificarsi come disposizione del diritto altrui (rectius, di un diritto non più appartenente a colui che ne dispone) soltanto tra le parti (vale a dire l'alienante e l'acquirente il cui titolo è successivo alla prima vendita). Tra gli acquirenti del medesimo diritto, cioè gli aventi causa dallo stesso alienante, la situazione è invece paritetica dal punto di vista dell'elemento primario costituito dal titolo di acquisto. Si tratta per entrambi di acquisto a domino nota4. Il conflitto tra detti aventi causa è infatti risolto soltanto in base all'elemento secondario costituito dalla priorità della trascrizione del titolo di acquisto nota5.

Quello che occorre assolutamente porre in luce è, tuttavia, che, per quanto attiene ai rapporti con la generalità di tutti terzi (per tali intendendosi tutti coloro che, nella fattispecie in considerazione, non hanno a che fare con il conflitto descritto) anche l'alienazione non trascritta sarebbe idonea ad incardinare in capo all'acquirente il diritto oggetto dell'acquisto. In altri termini, la trascrizione non corrisponde ad un modo per rendere opponibile, esternamente rilevante, l'acquisto del diritto in relazione ai terzi, intesi come generalità indeterminata, bensì a dirimere unicamente il conflitto tra più aventi causa rispetto a colui che aliena il medesimo diritto  nota6 . Se Tizio acquista da Caio un appartamento in un condominio e l'atto non viene trascritto, comunque Tizio può dirsi proprietario dell'immobile e prendere parte all'assemblea condominiale.

Giova ulteriormente precisare che nessuna rilevanza sortisce la situazione di buona o di mala fede in capo a ciascuno dei soggetti acquirenti nota7. L'efficacia dirimente non è in alcun modo subordinata al fatto che il secondo acquirente sia all'oscuro della precedente alienazione. E' a tal proposito sufficiente la mera priorità dell trascrizione. Qualora il secondo acquirente primo trascrivente fosse in mala fede si potrebbe al più configurare una responsabilità risarcitoria nei confronti del primo acquirente (Cass.Civ. Sez. III, 13573/91). Cosa dire dell'ipotesi, più grave, in cui il secondo acquirente non già fosse in mala fede (intesa come consapevolezza della precedente alienazione), ma addirittura fosse stato partecipe della frode ordita dall'alienante? E' stato deciso che, in tale ipotesi, il primo acquirente potrebbe addirittura agire con l'azione revocatoria ordinaria (art. 2901 cod.civ.), determinando il venir meno dell'acquisto in capo al secondo acquirente primo trascrivente (Cass. Civ., Sez. II, 20118/2013).

In definitiva, sia che si acceda alla tesi secondo la quale il primo acquisto si risolve in considerazione della trascrizione dell'acquisto successivo, sia che si faccia riferimento alla tesi della inopponibilità dell'acquisto successivo a colui che abbia trascritto per primo, l'art. 2644 cod.civ. mette in campo una fattispecie estranea rispetto al novero degli acquisti a non domino.

A titolo riassuntivo è possibile riferire che l'avente causa che per primo trascrive, pur avendo acquistato da colui che ha già alienato in precedenza lo stesso diritto:
  1. acquista dal proprietario (a domino).
  2. acquista il diritto a titolo derivativo.
  3. diviene il titolare indipendentemente dalla propria buona fede. Non si può neppure dire, anche volendo considerare l'opinione secondo la quale la tutela si baserebbe proprio sull'esteriorità ingenerata dall'effettuazione della pubblicità nota8 che l'acquirente vittorioso  ex art. 2644 cod.civ.   fondi il proprio diritto su una situazione definibile in chiave di apparenza in senso tecnico.

Questa tesi non può essere invero accolta perché dovrebbe rinvenire un limite nella concreta prova della malafede del secondo acquirente primo trascrivente: ciò che non si verifica (come invece al contrario accade in altre ipotesi: cfr. gli  artt. 1396 , 2207 , 2193  cod.civ.) nel caso in esame.

Note

nota1

Nello stesso senso Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Vol.II, 1965, Milano, p.752.
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nota2

Sono di questa opinione Corrado, La pubblicità nel diritto privato, Torino, 1947, p.322; Maiorca, La trascrizione, in Comm.cod.civ., dir. da D'Amelio-Finzi, Firenze, p.139.
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nota3

Messineo, cit., p.745.
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nota4

Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p.8.
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nota5

Mariconda, La trascrizione, in Trattato di dir.priv., dir. da Rescigno, vol.19, Torino,1985, p.78.
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nota6

Gazzoni, La trascrizione, in Comm.cod.civ., dir. da Schlesinger, Milano,1998, p.458.
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nota7

Sottolinea l'irrilevanza della buona o mala fede Mariconda, cit., p.107.
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nota8

In questo senso Natoli, La trascrizione, in Comm.cod.civ., Torino, 1971, p.7.
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Bibliografia

  • CORRADO, La pubblicità nel diritto privato, Torino, 1947
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • MAIORCA, La trascrizione, Firenze, Comm.cod.civ. diretto da D'Amelio-Finzi, 1943
  • MARICONDA, La trascrizione, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Rescigno, XIX, 1985
  • MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
  • NATOLI, La trascrizione, Torino, Comm.cod.civ., 1971

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  • Vecchi e nuovi interrogativi in tema di doppio trasferimento immobiliare

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