Cass. civile, sez. II del 2013 numero 28141 (17/12/2013)

In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. Ne consegue che deve essere annullata la sentenza che afferma la proprietà esclusiva del sottotetto in base all’atto di compravendita e al regolamento condominiale occorrendo considerare a tal fine che, al fine di stabilire la natura comune o meno dei beni ubicati nel fabbricato condominiale, sarebbe stato necessario risalire al primo atto con cui l’originario unico proprietario aveva alienato la prima unità immobiliare, dovendo a questo momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione.

Al fine di stabilire la natura comune o meno dei beni ubicati nel fabbricato condominiale è necessario risalire al primo atto con cui l'originario unico proprietario ha alienato la prima unità immobiliare, dovendo a tale momento ricondursi la nascita del condominio e non potendo successivamente sottrarsi i beni condominiali alla loro destinazione.