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Consegna del certificato di abitabilità all'acquirente dell'immobile: è una condotta ricompresa tra le obbligazioni del venditore ai sensi dell'art. 1477 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2438 dell’8 febbraio 2016)

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia mette a fuoco il tema specifico del rifiuto da parte del promissario acquirente di addivenire alla stipulazione del contratto traslativo di compravendita in difetto della consegna, da parte del promittente alienante, del certificato di agibilità. Si tratta invero di una situazione non infrequente, in parte anche riconducibile all'inerzia degli uffici comunali ed alle incertezze conseguenti al fatto che l'abitabilità scaturisce anche semplicemente per effetto del perfezionamento del procedimento che culmina con il silenzio assenso. Nel caso concreto non era in questione l'aspetto costituito dalla mancanza o meno dei requisiti affinchè l'immobile potesse essere dichiarato abitabile. Giova rilevare come, in quest'ultimo caso, si possa giungere a configurare la radicale ipotesi di aliud pro alio (in relazione all'eventuale perfezionamento di atto traslativo della proprietà).

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