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Cassazione Civile Sez. II 2255/2000: Cortili destinati anche ad uso soggettivo

In tema di condominio, e con riferimento alle parti comuni dell'edificio, il termine godimento designa due differenti realtà, quella della utilizzazione obiettiva della res, e quella del suo godimento soggettivo in senso proprio, con la prima intendendosi l'utilità prodotta ( indipendentemente da qualsiasi attività umana ), in favore delle unità immobiliari, dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti, dei servizi ( suolo, fondazioni, muri maestri, tetti lastrici solari, cortili ), la seconda concretantesi, invece, nell'uso delle parti comuni quale effetto dell'attività personale dei titolari dei piani o porzioni di piano ( utilizzazione di anditi, stenditoi, ascensori, impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento). Nondimeno, talune delle parti comuni elencate nell'art. 1117 cod.civ. ( solitamente destinate a fornire utilità oggettiva ai condomini ) sono, talora, suscettibili anche di uso soggettivo, uso, pervero, particolare ed anomalo, diverso, cioè, da quello connesso con la funzione peculiare di tali parti ed indipendente dalla relativa funzione strumentale ( i muri maestri utilizzati, per esempio, per l'applicazione di vetrine o insegne luminose), con la conseguenza che i cortili, funzionalmente destinati a fornire aria e luce al fabbricato ( destinazione oggettiva ) ben possono essere destinati ( anche ) ad uso soggettivo ( sistemazione di serbatoi, deposito merci, parcheggio auto ), di talchè, pur costituendo normalmente oggetto di trasferimento conseguenziale al trasferimento della proprietà del piano o porzione di piano, purtuttavia possono, ex titulo, formare, quanto al relativo godimento soggettivo, oggetto di diversa pattuizione, quale, come nella specie, l'esclusione dal trasferimento della relativa quota di comproprietà dell'uso ( soggettivo ) come parcheggio d'auto, specie qualora il cortile stesso non risulti sufficiente ad ospitare le autovetture di tutti i condomini ( si che la clausola de qua appare destinata a perseguire interessi non immeritevoli di tutela ). Peraltro, nell'ipotesi di cessione a terzi di un uso siffatto della cosa comune, non è al singolo condomino che spetta la legittimazione alla cessione stessa, essendo, all'uopo, necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, giusta disposto dell'art. 1108, comma III cod.civ..

Commento

La S.C. viene a configurare una distinzione tra un "godimento oggettivo" ed un "godimento soggettivo" degli enti comuni condominiali. Il primo sarebbe del tutto indipendente dall'attività umana e si sostanzierebbe nell'utilità che la cosa comune è idonea ad arrecare a qualsiasi unità immobiliare nel condominio. Il secondo scaturirebbe invece dal concreto personale utilizzo che della cosa comune facesse il condomino. Se ne deduce la possibilità che l'atto di trasferimento di un'unità immobiliare possa prevedere l'esclusione dal trasferimento della quota della cosa comune di tale godimento personale.

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