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Cass. Civ., sez. II, n. 12128/2004. E' possibile cedere la proprietà individuale trattenendo la quota millesimale degli enti comuni?

In tema di rinuncia di un condomino ad diritto sulle cose comuni, vietata dall'art. 1118 c.c., la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano - per effetto di incorporazione fisica - indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esiste tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza e il godimento delle proprietà esclusive; qualora, invece, i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che in tal caso la presunzione di cui all'art. 1117 c.c, risulta separata dal titolo. In tema di atti pubblici notarile, le aggiunte, le cancellazioni e le variazioni attuate con le postille previste dall'art. 53 della legge notarile e dall'art. 69 del regolamento, costituiscono parte integrante del complesso dei segni grafici rappresentativi della volontà manifestata dalle parti e dal notaio trasfusa, mediante la relativa scritturazione, nel documento da lui redatto.

Commento

La pronunzia interviene in relazione al nodo problematico costituito dalla possibilità di disporre pro quota degli enti comuni condominiali separatamente rispetto alla proprietà esclusiva del singolo condomino.
L'angolo visuale del caso pratico è pecualire: non si tratta nè di rinunziare agli enti comuni (ciò che è vietato dall'art. 1118 cod.civ.) nè di disporre di essi, bensì, inversamente, di alienare la proprietà individuale "trattenendo" quella relativa agli enti comuni.
La S.C. è, al riguardo, possibilista, subordinando la risposta affermativa alla verifica concreta della semplice funzionalità dei detti enti all'uso e godimento delle singole unità, senza che vi sia nè inscindibile incorporazione nè un vincolo di destinazione indivisibile.

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