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Vendita di cosa futura ( emptio rei speratae )



Dibattuta è la determinazione della natura giuridica della vendita di cosa futura la cui venuta ad esistenza è stata pianificata dalle parti come evento ordinario e regolare ( emptio rei speratae ), per la quale sono state proposte diverse soluzioni circa la natura del meccanismo effettuale.

Secondo l'opinione prevalente nota1 in dottrina ed in giurisprudenza (Cass.Civ. Sez. II, 4047/78 ; Cass.Civ. Sez. II, 8863/87 ) il perfezionamento della vendita di cose future si avrebbe, come nella vendita avente ad oggetto una cosa attualmente esistente, nel momento in cui si può dire raggiunto il consenso tra le parti (o contestualmente, tra soggetti che si trovano nello stesso luogo ovvero con lo scambio di proposta ed accettazione tra persone lontane).

Non si tratterebbe dunque di una fattispecie a formazione progressiva, idonea a sortire effetti meramente preliminari, ciò che pure costituisce l'argomento centrale di una costruzione dottrinaria minoritaria nota2, bensì di un contratto che si può considerare in tutto e per tutto concluso, senza che vi sia alcuna possibilità per le parti di revocare l'assenso già espresso.

E' soltanto l'effetto del trasferimento della proprietà del bene oggetto della vendita che viene posticipato al tempo in cui sia venuto ad esistenza.

Quali effetti si manifestano in relazione alla vendita di cosa futura?

Al parere tradizionale secondo il quale si tratterebbe di effetti meramente obbligatori, si oppone quello, di più recente acquisizione, secondo il quale l'atto sarebbe meglio qualificabile come avente effetti reali differiti nota3. All'alienante, una volta stipulato il contratto, non incombe un'obbligazione di trasferire il bene: l'effetto traslativo è semplicemente legato al venire ad esistenza del bene considerato futuro al tempo della stipulazione nota4 .

L'efficacia della vendita in esame, stante il modo di disporre dell'art. 1472 cod.civ., è dunque pur sempre riconducibile alla forza propria del consenso traslativo di cui all'art. 1376 cod.civ., senza che vi sia spazio per prospettare un meccanismo effettuale obbligatorio. Sono soltanto gli effetti del contratto ad essere differiti, pur producendosi automaticamente, senza che vi sia bisogno di ulteriore manifestazione di volontà allo scopo di determinare il trasferimento all'acquirente del diritto sulla res nota5.

Coerente con questo asserto è la considerazione che, ogniqualvolta la vendita ha ad oggetto beni immobili, deve, a pena di nullità, essere stipulata per iscritto ai sensi dell'art. 1350 cod.civ..

Analogamente, in quanto fattispecie negoziale connotata dall'attitudine a sortire ex se effetti traslativi, pure l'accordo risolutorio di una vendita di cosa futura avente ad oggetto diritti immobiliari dovrebbe esser parimenti contrassegnata dalla forma vincolata (Cass.Civ. Sez. II, 11840/91 ).

Risulta importante distinguere anche tra vendita di cosa futura e preliminare di vendita di cosa futura, poiché in quest'ultimo caso occorrerebbe pur sempre dar corso ad una ulteriore stipulazione affinchè si produca l'effetto traslativo del diritto, ciò che invece non accade per la prima ipotesi, sufficiente ex se a determinare questo esito (Cass.Civ. Sez. III, 4901/83 ) nota6.

Ulteriore conseguenza della qualificazione della vendita di cosa futura come contratto ad effetti reali (sia pure differiti) consiste nella possibilità che l'atto sia altresì immediatamente trascrivibile. La questione è oggetto di esame specifico.

Quando il bene dedotto nel contratto come futuro può dirsi esistente? Il quesito, che assume importanza particolare con riferimento ai beni immobili, verrà parimenti sottoposto ad apposita disamina. Fin d'ora si può fare avviso come si sia deciso, in tema di fabbricati, nel senso della non indispensabilità del completamento dello stabile, essendo sufficiente l'ultimazione della struttura.

Note

nota1

Così Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm. cod. civ., vol.IV, Torino, 1991, pp.22 e ss.; Betti, Teoria generale del negozio giuridico, in Tratt. dir. civ. it. diretto da Vassalli, vol.XV, Torino, 1952, p.241.
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nota2

V. Gazzara, La vendita obbligatoria, Milano, 1957, pp.110 e ss..
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nota3

Si veda p.es. Greco-Cottino, Della vendita (Artt.1470-1547), in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.9.
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nota4

Il trasferimento della proprietà si verificherà automaticamente, non appena verrà ad esistenza la cosa: Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972, p.61; Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1972, p.336 e Lipari, Note in tema di compravendita di cosa futura, in Riv.trim.di dir. e proc.civ., 1960, p.827.
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nota5

Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.103.
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nota6

V. Franceschetti-De Cosmo, I singoli contratti, Napoli, 1998, p.127.
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Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • FRANCESCHETTI-DE COSMO, I singoli contratti, Napoli, 1998
  • GAZZARA, La vendita obbligatoria, Milano, 1957
  • GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
  • LIPARI, Note in tema di compravendita di cosa futura, Tiv.trim.dir.proc.civ., 1960
  • MESSINEO, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968

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