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L'amministratore del condominio



L'amministratore del condominio è l'organo esecutivo al quale è demandata l'amministrazione ordinaria del condominio. A differenza di quanto è riscontrabile nella comunione ordinaria la sua nomina è necessaria quando i condomini siano più di otto (I comma art.1129 cod.civ., come novellato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, prima della quale l'indispensabilità di dotarsi di un amministratore scattava oltre il numero di soli quattro condomini). Cosa accade quando il numero dei condomini sia inferiore ad otto? Per tale eventualità parrebbe essere stato dettato il VI comma dell'art.1129 cod.civ., a sensi del quale, in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Solitamente la qualifica di amministratore viene conferita ad una persona fisica; non è tuttavia da escludere che sia nominato tale anche una persona giuridica (Cass. Civ. Sez. II, 22840/06). Questa conclusione è ora esplicitamente ravvisabile sia dall'art. 71 bis disp.att.cod.civ. in riferimento ai requisiti per la nomina, sia nel modo di disporre del II comma dell'art.1129 cod.civ., ai sensi del quale, "contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art.1130 cod.civ. , nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata."

Alla nomina prevede l'assemblea ai sensi del n.4 dell'art. 1136 cod.civ.. La legge prevede in ogni caso (vale a dire indipendentemente dal fatto se l'assemblea sia in prima o seconda convocazione) la maggioranza qualificata di cui al II comma dell'art.1136 cod.civ.. Occorrerà pertanto che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (vale a dire almeno 500 millesimi).

Circa le modalità di nomina, la quale normalmente consiste in un atto formale di investitura da parte dell'assemblea, trascritto nello speciale registro (appellato "di nomina e revoca dell'amministratore", nel quale sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale: cfr. il n.7 dell'art. 1130 cod.civ.), si era deciso che la medesima potesse scaturire anche dall'apprezzamento di condotte concludenti (Cass. Civ. Sez. II, 3296/96). Tale statuizione non parrebbe più avere spazio in esito alla novellazione dell'art.1129 cod.civ., dal momento che è espressamente previsto che la nomina debba essere accettata dall'amministratore. E' evidente come un'accettazione rispetto ad un'investitura per facta concludentia sia ben difficilmente prospettabile.

Nonostante l'utilizzo (in riferimento all'amministratore) del termine "organo", dato il difetto di soggettività del condominio, è parso in passato più appropriato far riferimento al mandato nota1 quale cornice giuridicamente più adeguata alla natura dei poteri che pure vengono attribuiti all'amministratore. Gli atti che l'amministratore compie entro i limiti della propria competenza devono infatti non già ritenersi imputati ad un ente in forza di un nesso organico, bensì di semplice rappresentanza, riferibile ai singoli condomini (Cass. Civ. Sez. II, 4558/93) nota2. La concezione che nega consistenza organica in senso proprio alla figura dell'amministratore rinviene conferma, da un lato, nella revocabilità di quest'ultimo, anche senza giusta causa da parte dell'assemblea (come meglio in seguito si dirà), dall'altro, nell'osservazione in forza della quale non sono rinvenibili attribuzioni indefettibilmente esclusive (dunque non appropriabili da parte dell'assemblea) dell'amministratore diverse dalla rappresentanza dei condomini. Ciò conduce ancora a negare l'esistenza di un'articolazione di organi in senso proprio nell'ambito del condominio.

L'amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini e può stare in giudizio sia per essi sia contro alcuni di essi per gli altri (art. 1131 cod.civ.). Circa la latitudine di tale legittimazione, si veda Cass. Civ., Sez. II, 25634/2014.
Per quanto attiene alla legittimazione nei confronti dei terzi, ferma restando la carenza di potere in capo all'amministratore, è stato deciso che costui possa, per motivi d'urgenza, costituirsi in giudizio ed anche proporre impugnazioni, salva la necessità di susseguente ratifica da parte dell'assemblea (Cass. Civ., Sez. Unite, 18331/10). Dal punto di vista passivo, non è invece prospettabile una legittimazione dell'amministratore a ricevere la notificazione di atti giudiziari (come un decreto ingiuntivo) con effetti immediatamente ricadenti sui singoli condomini (Cass. Civ., Sez. III, 23693/11).

I provvedimenti che l'amministratore adotta nell'ambito dei propri poteri vincolano i condomini. Contro tali provvedimenti è tuttavia ammesso il ricorso all'assemblea (art. 1133 cod.civ.).

L'amministratore dura in carica un anno (n.10 art. 1129 cod.civ.). L'assemblea ha comunque la possibilità di revocarlo anche anteriormente alla scadenza del termine pur non ricorrendo una giusta causa nota3. Quando ad un amministratore ne subentra in carica un altro occorre che il primo faccia consegna di tutta la documentazione, incombendogli un preciso obbligo in questo senso (Pretura di Milano, 28/03/1990 ). In caso di inadempimento anche uno soltanto tra i condomini potrebbe agire nei di lui confronti in forza del principio della rappresentanza "interna" (Cass. Civ. Sez.II, 8132/04).

Specialmente delicata si è palesata la mansione dell'amministratore in riferimento alla problematica posta dal rispetto delle regole della riservatezza dei dati personali e del contenuto delle comunicazioni riguardanti ciascuno dei condomini. Può l'amministratore comunicare per iscritto l'inadempimento di uno dei condomini a tutti gli altri? Può rivelare il contenuto di comunicazioni che uno di essi gli abbia inviato in via riservata, tuttavia in riferimento a questioni relative alla gestione degli enti comuni? La risposta a questi interrogativi non è agevole. Si può tuttavia distinguere tra un'attività dell'amministratore volta a semplicemente comunicare le informazioni agli altri condomini ed un'ulteriore attività volta alla diffusione delle stesse. Se la prima si palesa esente da censure (più che mai in esito alla novellazione dell'art. 1130 cod.civ. operativa dal 17 giugno 2013) ogniqualvolta i dati attengano alla sfera gestionale della cosa comune, la seconda invece non può essere considerata legittima, in quanto eccedente l'ambito funzionale del condominio (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 186/11; Cass. Civ., Sez. II, 18421/11).

Note

nota1

Analogo parere viene espresso dalla prevalente dottrina. Si confrontino Salis, voce Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1145; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt.dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.412;Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.269.
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nota2

Così, tra gli altri, Bigliazzi Geri-BrecciaBusnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1980, p.337.
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nota3

Cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.521; Visco, Le case in condominio, Milano, 1967, p.387; Triola, La nomina e la revoca dell'amministratore del condominio, in Vita not., 1976, pp.1034 e ss.; Salis, Revoca anticipata dell'amministratore del condominio e risarcimento danni, in Riv.giur.edil., vol.I, 1967, pp.52 e ss..
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • GRECO, Del condominio negli edifici, Torino, Comm.cod.civ., III, 1958
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
  • SALIS, Revoca anticipata dell'amministratore del condominio e risarcimento danni, Riv.giur.edil., I, 1967
  • TERZAGO, Torino, Comm.cod.civ.dir.da Cendon, III, 1997
  • TRIOLA, La nomina e la revoca dell'amministratore del condominio, Vita not., 1976
  • VISCO, Le case in condominio, Milano, 1976

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