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Fatti costitutivi della proprietà superficiaria



Posto il principio superficies solo cedit, in base al quale qualsiasi cosa fabbricata o edificata sul terreno diviene di proprietà del titolare della proprietà del terreno stesso, occorre verificare quali siano i requisiti necessari per far venir meno la forza della detta regola, determinando l'insorgenza di una proprietà superficiaria separata dalla proprietà del suolo .
I titoli costitutivi della superficie, possono consistere sia in congegni negoziali sia in fatti determinanti l'efficacia acquisitiva propria dell'usucapione nota1 .
Procediamo all'esame delle fattispecie.

  1. Costituzione in esito ad atto negoziale: il proprietario del suolo ha la possibilità sia di conferire ad altri il diritto di costruire e mantenere al di sopra di esso una costruzione, sia di alienare, donando, vendendo, permutando, disponendone con testamento, la proprietà separata di quanto fosse stato costruito sul suolo. Come già specificato in sede di illustrazione della diversa consistenza dei diritti previsti dall'art. 952 cod.civ., la situazione giuridica soggettiva scaturente nel secondo caso (costruzione già esistente) vale a Configurare il diritto di superficie in senso proprio. Nella prima ipotesi (costruzione da eseguirsi) il diritto si atteggia come concessione ad aedificandum, diritto reale sul terreno di proprietà altrui che non vale ancora ad attribuire una proprietà superficiaria intesa come proprietà separata. Dubbia è la possibilità di dar vita al diritto in esame in base ad un atto unilaterale. Si pensi al testamento in forza del quale venisse lasciata ad uno dei beneficiati la proprietà di un'edificazione, facendo salva l'attribuzione del terreno sul quale questa insiste ad altro beneficiato. Al quesito sembra esser stata data in giurisprudenza, sia pure senza speciale approfondimento, una risposta negativa (Cass. Civ. 6078/02 ). Sembra al riguardo trattarsi più che altro di una questione interpretativa. Non si vede perchè dovrebbe essere interdetto al testatore, pieno proprietario di un fondo, di spezzarne l'unitarietà attribuendone la proprietà ad un soggetto e il diritto di superficie (su una parte ovvero sull'intero) ad altri.
  2. L'usucapione: è possibile sia il perfezionamento dell'usucapione decennale, fondata sul possesso di buona fede, sia quella ordinaria (art.1158 cod.civ.). E' appena il caso di specificare che, al fine dell'usucapibilità del solo diritto in esame, occorrerà che il possesso non sia riferito al suolo ma si eserciti solamente per la proprietà separata, vale a dire la superficie.
  3. Secondo un'opinione nota2 esisterebbe anche la possibilità che il diritto di superficie venga costituito forzatamente, in esito a procedimento di esecuzione forzata afferente al diritto, pur successivamente alla riunione di superficie e proprietà del suolo: l'art. 2816, II comma, , cod.civ. prevede infatti il mantenimento dell'ipoteca come avente ad oggetto la superficie quando i diritti si riuniscano in capo alla medesima persona. Tuttavia sembra più logico riferire l'ipoteca soltanto quantitativamente al valore della superficie, anche quando tale diritto più non sussista. Qualora infatti si avesse la permanenza del diritto occorrerebbe giustificare la coesistenza in capo ad uno stesso soggetto sullo stesso oggetto di due diritti reali in spregio al principio della consolidazione. La cennata situazione di coesistenza infatti non può che riguardare due soggetti diversi ai quali i distinti diritti sullo stesso bene facciano capo.

Note

nota1

Un caso particolare è costituito dal diritto di sopraelevare che spetterebbe al proprietario dell'ultimo piano di un edificio. La dottrina è concorde nel considerare tale fattispecie un vero e proprio diritto legale di superficie costituito a carico del condominio. Cfr. Trabucchi, Il diritto di sopraelevazione nell'edificio con proprietà separate per piani in rapporto con il diritto di superficie, in Cinquant'anni nell'esperienza giuridica, Padova, 1988, p.1347; Tenella Sillani, I "limiti verticali" della proprietà fondiaria, Milano, 1994, p.28.
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nota2

Si veda p.es. Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993.
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Bibliografia

  • TENELLA SILLANI, I limiti verticali della proprietà fondiaria, Milano, 1994
  • TRABUCCHI, Il diritto di sopraelevazione nell'edificio con proprietà separate per piani in rapporto con il diritto di superficie, Padova, Cinquant'anni nell'esperienza giuridica, 1988

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