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Nozione di diritto di superficie



Il diritto di superficie, le cui radici affondano nell'analogo istituto romanistico nota1, non era stato previsto dal codice civile del 1865, in ossequio alla tendenza di ispirazione illuministica di considerare legati a retaggi feudali tutti i vincoli che fossero di impaccio alla libera circolazione dei beni.

Il previgente codice civile prevedeva comunque una figura dai connotati ambigui. L'art. 448 del cod. civ. 1865 contemplava, sia pure in forza di una previsione a contrario, la facoltà di concedere convenzionalmente a terzi il diritto di effettuare costruzioni o piantagioni al di sopra o al di sotto dell'altrui suolo: "qualsiasi costruzione si presume di proprietà del titolare del suolo finchè non consti il contrario". Si trattava di un diritto privo del connotato della realità, intesa come opponibilità erga omnes, dunque destinato ad avere una rilevanza limitata ai rapporti tra le parti. Nel caso di vendita del terreno, il concessionario aveva soltanto il diritto di farsi risarcire i danni dal concedente proprietario del suolo, pur non vantando sequela. Come fosse possibile costruire un diritto di proprietà "interno", non opponibile ai terzi risultava un concetto di non facile comprensione nota2.

L'art. 952 cod.civ. nel suo testo attuale prevede invece un vero e proprio diritto reale, ponendosi come eccezione al principio fondamentale in materia di accessione, in forza del quale qualsiasi cosa (piantagione, costruzione od opera) esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (art. 934 cod.civ.) (Cass.Civ. Sez.II, 1811/84). La legislazione speciale ha posto in particolare evidenza questa figura di diritto reale minore, prevedendosi la costituzione del diritto di superficie della durata di 99 anni in relazione ad interventi di urbanistica economico popolare nota3. Esempi pratici di proprietà superficiaria sono le cappelle poste nei cimiteri nota4, le edicole ed i chioschi, la proprietà di palchi in teatro nota5.

Al fine di comprendere l'essenza dell'istituto in parola, occorre ricordare brevemente i principi in tema di accessione. Ciò che sta sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo (art. 934 cod.civ.). Il proprietario del suolo può far venir meno questa regola per l'appunto attribuendo ad altri il diritto di superficie. A questo proposito l'art. 952 cod.civ. prescrive che "il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà". Prosegue la norma affermando che "del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo". Il diritto di superficie consiste dunque, alternativamente, o nel diritto di costruire, al di sopra del suolo che appartenga ad altri, un'opera che, una volta finita, è considerata di proprietà del superficiario (c.d. concessione ad aedificandum ); o nel diritto di mantenere la proprietà in capo al superficiario di una costruzione già esistente, separatamente rispetto dalla proprietà del suolo che rimane in capo al concedente.

La medesima proprietà separata può esser costituita per il sottosuolo (art. 955 cod.civ.), non tuttavia per le piantagioni (art. 956 cod.civ.). In relazione ad esse non esiste un titolo derogatorio rispetto alla regola dell'accessione che ne attribuisce la proprietà al proprietario del suolo, ponendosi unicamente i principi di cui agli artt. 935 , 936 e 937 cod.civ. concernenti le spese effettuate nota6.

In forza dell'art. 955 cod.civ. potrebbe ipotizzarsi anche una situazione giuridica del fondo tale per cui Tizio sia titolare della proprietà dell'edificio costruito sul suolo di proprietà di Caio (che pure permanga tale), sotto il quale siano costruiti due piani di rimesse di proprietà di Sempronio. In questa ipotesi si avrebbe la contemporanea sussistenza di due autonomi diritti di superficie sullo stesso fondo, che rimane di proprietà di un diverso soggetto. La titolarità della proprietà frazionata nel sottosuolo distinta da quella del suolo è stata anche qualificata in chiave di servitus oneris ferendi (cfr. Cass.Civ. Sez.II, 7655/04).

Si osservi che il termine "mantenere" di cui all'art. 952 cod. civ. viene usato non con riferimento ad un'entità, per significare cioè la permanenza in capo ad un soggetto di un diritto già a costui riconducibile (in quanto colui che diviene superficiario in forza di un contratto, prima che quest'ultimo sia perfezionato, ovviamente non vanta alcun diritto in ordine alla res ). La locuzione "mantenere" deve piuttosto esser posta in relazione all'oggetto del diritto stesso. In altri termini il "mantenimento" della proprietà superficiaria si manifesta per tutta la durata del diritto di superficie come una proprietà separata rispetto a quella che fa capo al proprietario e che continua (nel senso che permane in capo al titolare) sul fondo.

E' dunque essenziale, per meglio comprendere la struttura del diritto in esame, tener distinti gli aspetti della coesistenza di proprietà separate che sono mantenute come tali in capo a soggetti diversi. Le due ipotesi di cui all'art. 952 cod.civ. danno vita in effetti a due distinte figure:
a) quella corrispondente al diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione che diviene di proprietà del titolare del diritto di superficie;
b) quella che scaturisce dall'alienazione della proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo.

La natura reale del diritto si desume dalla disciplina del codice: il superficiario è titolare di un potere diretto sulla res dotato di immediatezza e che può esser fatto valere nei confronti di tutti. Proprio in relazione a queste caratteristiche, ne è prescritta la trascrizione e la ipotecabilità (art.2810, n.3, cod.civ. ). Al diritto di superficie si applica inoltre la prescrizione per non uso ventennale (con le precisazioni che seguiranno circa l'ipotesi di intervenuta costruzione), la regola del formalismo dello scritto ad substantiam actus per gli atti idonei a determinarne il trasferimento, la costituzione o l'estinzione. Il superficiario infine può attivarsi con le azioni petitorie (Cass.Civ. Sez.II, 3409/76).

E' pacifico che il possesso della costruzione realizzata dal superficiario sia uti dominus. Si discute invece se la concessione ad edificandum dia luogo ad una situazione possessoria nell'ambito dei rapporti tra concessionario e proprietario del suolo. Il problema si riflette sulla possibilità di un acquisto per il tramite di usucapione. Per quanto attiene alla proprietà superficiaria, intesa come proprietà separata di un edificio già esistente, al quesito sembra si debba dare una risposta affermativa. Il dubbio si pone per il secondo tipo di superficie, quella cioè consistente in un mero diritto ad edificandum : è stata in dottrina sostenuta l'inammissibilità dell'usucapione sulla base del fatto che, prima della costruzione dell'edificio, il diritto non si estrinseca con opere visibili e permanenti (in analogia con quanto prescrive l'art. 1061 cod.civ.) nè si manifesta con una attività corrispondente all'esercizio del diritto (così come richiederebbe, ai fini del possesso, l'art. 1140 cod.civ.) nota7.

E' il caso di ricordare che la facoltà di alienare la proprietà separata, ciò che viene a determinare la costituzione del diritto di superficie, comprende anche la facoltà per il proprietario di terreno e costruzione di alienare il solo terreno a terzi e trattenere per sè la costruzione, ipotesi inversamente opposta a quella fino a qui considerata.

Si deve infine distinguere la figura del diritto di superficie, avente natura reale, da eventuali pattuizioni aventi natura obbligatoria, evocanti l'ambiguità di situazioni giuridiche analoghe a quelle, sopra riferite, un tempo previste nel codice 1865 (Cass.Civ. Sez.II, 4039/77).

Note

nota1

Bisogna specificare come i Romani concepissero il diritto di superficie, inteso come un diritto di godimento della costruzione che peraltro rimaneva di proprietà del proprietario del suolo. Si veda p.es. Gaio, libro XXV ad edictum provinciale, in D. 43.18.2: "superficiarias aedes appellamus, quae in conducto solo positae sunt: quorum proprietas et civili et naturali iure eius est, cuius et solum". Per un approfondimento sul tema si confrontino Paladini, Superficie (diritto romano), in N. Dig. it., p.941; Sitzia, Superficie (diritto romano), in Enc. dir., p.1459.
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nota2

Vi erano tuttavia alcuni Autori che già consideravano la superficie come un autonomo diritto reale di godimento su cosa altrui. Cfr., tra gli altri, Lucci, Del diritto di superficie. Della proprietà del sottosuolo, Napoli, 1927, p.140.
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nota3

Si tratta della costituzione, da parte del Comune ed a favore di soggetti determinati, del diritto di superficie sulle aree di cui alla Legge 865/71 (c.d. legge sulla casa). All'esito di una procedura espropriativa dell'area essa viene assegnata a consorzi di imprese o cooperative edilizi che provvedono alla costruzione ed all'assegnazione degli alloggi a soggetti che godono di particolari agevolazioni e sovvenzioni.
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nota4

Per quanto riguarda le cappelle cimiteriali occorre fare una precisazione. La dottrina si è infatti posta il problema relativo alla possibilità di costituire un diritto di superficie su un bene demaniale. E' vero che l'Amministrazione pubblica conferisce la possibilità di costruire sul suolo del demanio ed è altrettanto possibile in questi casi applicare in via sussidiaria la disciplina della superficie. Il concessionario gode infatti, nei confronti dei terzi, di tutti i diritti propri del superficiario. E' tuttavia altrettanto indiscutibile che il rapporto di concessione possiede natura pubblicistica, essendo soggetto a risoluzione per atto dell'amministrazione stessa. Cfr. Pugliese, Superficie, in Comm.cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1976, p.580; Sangiorgi, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.266. Va rilevato come il diritto di sepolcro non possieda una natura unitaria. E' infatti possibile che esso sia configurato come diritto disponibile, cedibile con atto inter vivos o a causa di morte, destinandolo a chicchessia oppure come diritto strettamente destinato a rimanere in una determinata cerchia familiare (c.d. sepolcro gentilizio: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 7000/12).
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nota5

Si veda p.es. Gabba, Natura giuridica del diritto di palco, in Questioni di diritto civile, Torino, 1909, p.170; Barbera, Palco (diritto di), in Enc. dir., p.583.
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nota6

Il legislatore ha posto questo divieto per il timore che una proprietà separata delle piante dal terreno potesse essere dannosa per l'economia agricola. La dottrina risulta alquanto divisa circa l'estensione di tale divieto anche ai singoli alberi. A tale riguardo si confrontino Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.561; Balbi, Il diritto di superficie, Torino, 1947, p.110.
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nota7

Questa tesi, senz'altro preferibile, si scontra con altre due teorie. La prima afferma l'impossibilità assoluta di procedere all'usucapione del diritto di superficie in quanto indistinguibile rispetto all'usucapione dell'intera proprietà, suolo compreso. Al contrario, bisogna sottolineare l'importanza del titolo in base al quale un soggetto possiede la costruzione. Se egli esercita il proprio diritto a titolo di superficiario, ben potrà usucapire il corrispondente diritto: cfr. Salis, La superficie, in Trattato dir. civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1958, pp.34 e ss.. La seconda teoria, all'opposto, ritiene addirittura ammissibile l'usucapione del solo diritto ad aedificandum, per il motivo che quest'ultimo ben potrebbe preesistere rispetto al sorgere della costruzione. A tal fine sarebbe sufficiente che il titolare ponesse in essere comportamenti come la recinzione dell'area o l'installazione in essa di un cantiere edile, che facessero intuire il limite entro il quale intende godere del suolo. Si veda p.es. Palermo, La superficie, in Trattato di diritto privato, diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.8. Contra, Pugliese, op.cit., p.589, il quale condivisibilmente afferma la non usucapibilità della superficie "allo stato puro".
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Bibliografia

  • BALBI, Il diritto di superficie, Torino, 1947
  • BARBERA, voce Palco (diritto di), Enc. dir., XXXI
  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • GABBA, Natura giuridica del diritto di palco, Torino, Questioni di diritto civile, 1909
  • LUCCI, Del diritto di superficie. Della proprietà del sottosuolo, Napoli, 1927
  • PALADINI, Superficie (diritto romano ), N.Dig.it., XVIII
  • PALERMO, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Rescigno, 1982
  • PUGLIESE, Superficie, Bologna - Roma, Comm.cod.civ., 1976
  • SALIS, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Vassalli, 1958
  • SANGIORGI, Torino, Comm. cod. civ., III, 1997
  • SITZIA, Superficie (diritto romano), Enc.dir., XLIII

Prassi collegate

  • Quesito n. 210-2014/T, Tassazione di convenzione portante trasformazione diritto superficie in piena proprietà rimozione di vincoli di prezzo
  • Quesito n. 281-2012/C, Cessione di un posto auto automatizzato
  • Studio n. 35-2011/T, Profili fiscali degli atti relativi agli impianti fotovoltaici
  • Quesito n. 34-2011/T, Tassazione di atto unitario di trasformazione di diritto di superficie in diritto di proprietà
  • Quesito 718-2009/C, Rinuncia al diritto di usufrutto e consolidazione della (nuda) proprietà superficiaria: ammissibilità
  • Quesito n. 541-2008/C e 164-2008/I, Area P.I.P. ceduta in proprietà a società e scissione
  • Quesito n. 265-2006/C, Alloggi acquistati in diritto di superficie, divieti convenzionali e loro valenza
  • Quesito n. 5976/C, Convenzione PEEP e clausola limitativa del diritto di ipoteca
  • Studio n. 25/2004/T, Imposta di registro: valore della proprietà gravata da diritto di superficie

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