Il diritto di sopraelevazione

L'art. 1127 cod. civ. accorda al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale o al proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo che il titolo di provenienza (o il regolamento condominiale contrattuale allo stesso allegato o richiamato per relationem: Cass. Civ., Sez. II, 19209/11) non preveda limitazioni o esclusioni in tal senso (Cass.Civ. Sez.II, 10397/94), la possibilità di elevare nuovi piani o nuove fabbriche (si veda, tuttavia, Cass. Civ. Sez. II, ord. 41490/2021 nell'ipotesi di un manufatto inteso a consentire l'accesso dall'unità dell'ultimo piano al terrazzo condominiale).
Ciò ovviamente a condizione che detta attività sia consentita dalle condizioni statiche del fabbricato.
Si tratta di un vero e proprio diritto soggettivo del titolare dell'ultimo piano ^nota1, soggetto a limitazioni soltanto dal punto di vista tecnico-costruttivo (la statica dell'immobile) ovvero da quello del pregiudizio per gli altri condomini, limitatamente all'aspetto architettonico dell'edificio o alla notevole diminuzione dell'aria o della luce dei piani sottostanti (Cass.Civ. Sez.II, 4613/88) ^nota2. La norma è stata ritenuta non applicabile alla comunione ordinaria (Cass.Civ. Sez.II, 10699/94). Secondo la dottrina prevalente il diritto in esame avrebbe la stessa natura giuridica del diritto di superficie ^nota3.
Il primo dei limiti indicati (quello della statica) ha carattere assoluto ^nota4, derogabile soltanto se vi sia il consenso di tutti i condomini all'effettuazione di opere di rafforzamento strutturale, gli ulteriori limiti (aspetto esteriore del fabbricato, diminuzione dell'aria o della luce) possiedono invece carattere facoltativo (Cass.Civ. Sez.II, 2708/96). Al carattere assoluto del primo divieto deve essere collegata la possibilità di richiedere, in caso di violazione, la demolizione delle opere eseguite (Cass.Civ. Sez.Unite, 1541/87) ^nota5.
La facoltà di procedere all'edificazione in sopralzo non è tuttavia esercitabile gratuitamente: ai sensi del IV comma dell'art. 1127 cod. civ. colui che fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante ( Cass.Civ. Sez.II, 22032/04). L'indennità non ha natura risarcitoria, bensì compensativa del maggior valore del bene di proprietà del titolare dell'ultimo piano, incrementando altresì il proprio diritto sugli enti comuni (Cass.Civ. Sez.II, 12880/05; Cass.Civ. Sez.II, 10098/90; Cass.Civ. Sez.II, 9032/87) ^nota6. Occorre inoltre rilevare che l'attività edificatoria di sopralzo deve essere conforme alla normativa urbanistica. La sopraelevazione infatti comporta sempre un incremento della volumetria e della superficie del fabbricato, dovendo essere considerata nuova costruzione, come tale soggetta alla relative regole, comprese quelle afferenti al rispetto delle distanze legali (Cass.Civ. Sez.II, 9509/02).
In conseguenza dell'edificazione in sopralzo di nuovi piani e di successiva alienazione delle singole porzioni immobiliari, i nuovi proprietari divengono automaticamente contitolari degli enti comuni dell'intero fabbricato (Cass.Civ. Sez.II, 2889/84). Ne discende l'esigenza di formare in tal caso nuove tabelle millesimali proporzionate al valore di ciascuna unità commisurata all'intero fabbricato ^nota7 .
Circa il concetto di sopraelevazione, se è escluso che nella nozione possano annoverarsi semplici modificazioni interne, quali ad esempio l'esecuzione di opere interne intese a rendere abitabile un sottotetto (Cass.Civ. Sez.II, 7764/99; Cass.Civ. Sez.II, 10568/98; Cass.Civ. Sez.II, 680/83), è tuttavia indifferente che si tratti di opere in cemento e laterizi, essendo sufficiente la stabilità della struttura realizzata (Cass.Civ. Sez.II, 5839/97 ). Il vero problema è quello di distinguere tra opere semplicemente interne e "nuove fabbriche" quando le stesse non si sostanzino in un incremento dell'altezza della copertura. Al riguardo è stato deciso che qualsiasi costruzione che abbia quale risultato quello di incrementare la volumetria o la superficie (nella fattispecie accompagnata da un incremento minimo dell'altezza del tetto) faccia scattare il meccanismo compensativo dell'indennità (Cass.Civ. Sez.Unite, 16794/07, successivamente ribadita da Cass. Civ. Sez. II, ord. 12202/2022). La Suprema Corte si è soffermata sulla modificazione, ancorché minimale, dell'elemento strutturale dell'edificio, eretto a criterio discretivo tra mera opera interna e sopraelevazione, in un certo senso replicando il criterio "urbanistico" tra ristrutturazione e nuova costruzione. In questa direzione è stato ribadito che qualsiasi elevazione della copertura rientra nel concetto di sopraelevazione, indipendentemente dal fatto di dar luogo o meno ad un piano nuovo (Cass. Civ., Sez. II, 17284/11).

Note

nota1

Così, tra gli altri, Peretti Griva, Sul carattere del diritto di sopraelevazione, in Foro pad., vol. I, 1958, p.1127; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p.6. Quando l'ultimo piano spetti divisamente a più soggetti, ciascuno degli stessi sarà titolare del diritto di sopraelevazione in riferimento alla porzione di spazio aereo sovrastante la parte di piano appartenentegli (Cass.Civ. Sez.II, 4258/06) .
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nota2

Vi è chi in ritiene che si tratti in realtà di una mera facoltà, come tale compresa nel diritto di proprietà spettante al condomino dell'ultimo piano. Soltanto nell'ipotesi in cui il condomino dell'ultimo piano trasferisse il diritto in questione ad un terzo si potrebbe parlare di un vero e proprio diritto di superficie: cfr. Cervelli, I diritti reali, Milano, 2001, p. 111. Se in via di principio appare corretto configurare la possibilità per il proprietario di sopraelevare la propria costruzione come una semplice facoltà, tra le innumerevoli delle quali egli è titolare, la questione si specifica peculiarmente in tema di "proprietà" condominiale. Se quest'ultima può essere costruita come una proprietà sostanzialmente superficiaria, in quanto limitata dalla concorrente proprietà per lo più in senso verticale (Cfr. Salis, La superficie, in Tratt.dir.civ.it., diretto da Vassalli, Torino, 1958, pp.37 e ss.; Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1952, pp.534 e ss.), ecco che allora appare in tutta evidenza come il diritto di sopraelevazione, come tale autonomamente configurato dalla legge all'art. 1127 cod.civ. , non possa essere degradato a semplice "parte" del diritto dominicale. Che bisogno avrebbe avuto il legislatore di disciplinare compiutamente l'aspetto afferente all'edificazione in sopralzo? Sarebbe bastato osservare che essa, in quanto corrispondente ad una facoltà del proprietario dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano, spetta a costui. La regolamentazione esplicita della materia è prova esattamente dell'opposto.
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nota3

Si confrontino Branca, Comunione e condominio negli edifici, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1965, pp. 443 e ss.; Bianca, Diritto civile, vol. I, Milano, 1990, p.514; Trabucchi, Il diritto di sopraelevazione nell'edificio con proprietà separate per piani in rapporto con il diritto di superficie, in Cinquant'anni nell'esperienza giuridica, Padova, 1988, p.1347; Tenella Sillani, I "limiti verticali" della proprietà fondiaria, Milano, 1994, p.28; D'Angelo, Rassegna di giurisprudenza sulla indennità di sopraelevazione negli edifici in condominio, in Riv. giur. edil., vol. II, 1958, pp.187 e ss..
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nota4

V. Lepri, in Comm.cod.civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.542.
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nota5

Visco, Le case in condominio, Milano, 1967, p.531.
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nota6

Sull'argomento si vedano, tra gli altri, Belmonte, Indennità di sopraelevazione e valutazione dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, in Riv. giur. edil., vol. I, 1963, p.28; Salis, Una parola forse definitiva sul sistema di calcolo dell'indennità di sopraelevazione, in Giust. civ., vol. I, 1961, pp.1168 e ss..
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nota7

Marina-Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.827.
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Bibliografia

• BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
• BELMONTE, Indennità di sopraelevazione e valutazione dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, Riv. giur. edil., 1963
• BRANCA, Comunione - Condominio di edifici, Bologna-Roma, Commentario del cod. civ, 1972
• CERVELLI , I diritti reali, Milano, 2001
• D'ANGELO, Rassegna di giurisprudenza sull'indennità di sopraelevazione negli edifici in condominio, Riv.giur.edil., II, 1958
• LEPRI, Torino, Comm.cod.civ. dir. da Cendon, III, 1997
• MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
• PERETTI GRIVA, Sul carattere del diritto di sopraelevazione, Foro pad., I, 1958
• SALIS, La superficie, Torino, Tratt.dir.civ.it. dir. Vassalli, 1958
• SALIS, Una parola forse definitiva sul sistema di calcolo dell'indennità di sopraelevazione, Giust.civ., I, 1961
• TENELLA SILLANI, I limiti verticali della proprietà fondiaria, Milano, 1994
• TRABUCCHI, Il diritto di sopraelevazione nell'edificio con proprietà separate per piani in rapporto con il diritto di superficie, Padova, Cinquant'anni nell'esperienza giuridica, 1988
• VISCO, Le case in condominio, Milano, 1976