A decorrere dal 26 giugno 2012 sono soggette al seguente regime IVA le cessioni di immobili strumentali per natura (
cioè che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) individuati nelle categorie catastali A/10 uffici e studi privati; B unità immobiliari per uso di alloggio collettivo; C unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varie; D opifici ed in genere fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale; E altre unità immobiliari che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi.
Sono soggette ad IVA le cessioni dei su detti immobili strumentali effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati
entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione,
chiunque sia l’acquirente (privati o soggetti IVA).
Sono soggette ad IVA su “
opzione” le cessioni dei su detti immobili strumentali in
tutti gli altri casi e qualunque sia l’acquirente (privati o soggetti IVA), vale a dire le cessioni:
- effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
- effettuate da imprese diverse dalle precedenti ed in qualunque momento avvenga la cessione.
Se l’acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “
reverse charge”, secondo cui:
- il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. n. 633/1972);
- l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 22% a seconda che si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa acquistati da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice”) e della relativa IVA dovuta con i connessi obblighi formali di registrazione da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (art. 24, D.P.R. n. 633/1972), sia in quello degli acquisti (art. 25, D.P.R. n. 633/1972).
Il
reverse charge non opera se l’acquirente è un privato persona fisica e se, comunque, l’adozione del “
reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’IVA, senza influenzare il diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’immobile ceduto.