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Cessione di immobili da parte di privati


Le cessioni di immobili effettuate da privati sono soggette a imposta proporzionale di registro, ipotecaria e catastale.

L’imposta proporzionale di registro si applica con aliquote diverse a seconda della natura dell’immobile oggetto della vendita, ed esattamente si applica:
  • aliquota del 9% per i fabbricati in genere e relative pertinenze, nonché per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, per esempio usufrutto, superficie ecc.;
  • aliquota del 2% per la “prima casa” e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (se la vendita è soggetta ad IVA: aliquota del 4%, registro, ipotecarie e catastali in misura fissa). Le agevolazioni competono anche per l’acquisto di pertinenze immobiliari dell’abitazione destinata a prima casa, anche con atto separato, limitatamente ad una sola di esse classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali: cantina o soffitta (categorie catastali C/2); rimessa o box auto (categorie catastali C/6); tettoia o posto auto (categorie catastali C/7) (vedi la voce sulle cessioni effettuate da soggetti IVA).
  • aliquota ordinaria del 12% per i terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

La base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro può essere determinata alternativamente:

a) in base al valore commerciale alla data dell’alienazione (c.d. valore di mercato) (artt. 43 e 52, D.P.R. n. 131/1986). Nella determinazione della base imponibile occorre tener conto dei debiti o altri oneri accollati e delle obbligazioni estinte per effetto della vendita; dei limiti gravanti sul bene, quali usufrutto e altre limitazioni di godimento, o canoni, censi ecc. Non si tiene conto dell’eventuale ipoteca gravante sull’immobile. L’Amministrazione può rettificare il valore dichiarato se inferiore al valore di mercato o al corrispettivo pattuito;

b) in deroga alla anzidetta disciplina ex art. 43, D.P.R. n. 131/1986 (e fatta salva l’applicazione dell’art. 39, comma 1, lett. d), ultimo periodo, D.P.R. n. 600/1973), la base imponibile può essere determinata mediante il c.d. criterio automatico, cioè rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente (110 se prima casa e 120 per altre abitazioni) (art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. n. 131/1986). Infatti, per incentivare i contraenti a dichiarare il vero prezzo pattuito, la legge consente di determinare la base imponibile secondo un valore minimo degli immobili (c.d. prezzo-valore) (compresi i fabbricati non censiti in catasto), anche se il corrispettivo pattuito sia superiore, alle seguenti condizioni:
  • deve trattarsi di compravendite esclusivamente a favore di persone fisiche private. Sono, quindi, escluse le cessioni ove acquirenti siano soggetti che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa commerciale, arte o professione;
  • le cessioni devono avere ad oggetto esclusivamente immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (garage, box, cantine, solai ecc.);
  • la parte acquirente deve fare richiesta al notaio rogante, all’atto stesso della cessione, di voler usufruire del criterio del prezzo-valore;
  • il corrispettivo pattuito deve essere obbligatoriamente indicato nell’atto di vendita, se formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Se il prezzo pattuito dalle parti è occultato (anche in parte), le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute per l’intero ammontare e si applica la sanzione pecuniaria dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al prezzo dichiarato, detratta la sanzione eventualmente applicata ex art. 71, D.P.R. n. 131/1986 (art. 1, commi 497 e 498, legge n. 266/2005, modificato dall’art. 35, commi 21 e 23, D.L. n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006).

Gli onorari notarili, calcolati in base al corrispettivo, sono ridotti del 30%.

L’anzidetta regola del prezzo-valore si applica anche se il cedente agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo, sempre che l’acquirente sia una persona fisica privata (cioè che non acquista nell’esercizio di attività di impresa o di arte e professione) e fermo restando tutte le altre condizioni su indicate (art. 1, comma 497, legge n. 266/2005, modificato ex art. 1, comma 309, legge n. 296/2006).

Per l’obbligo di registrazione e i soggetti obbligati al pagamento si rimanda alla voce sull'imposta di registro nei contratti in genere.

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