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Inadempimento del promitente alienante, risoluzione del contratto preliminare e misura del risarcimento del danno. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 18498 del 30 giugno 2021)

Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art. 1225 cod.civ., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il tema è quello del criterio della prevedibilità del danno risarcibile ai sensi dell'art. 1225 cod.civ.: la relativa valutazione deve essere riferita al tempo in cui l'obbligazione è sorta oppure al tempo dell'adempimento? Relativamente ai rapporti che implicano l'effettuazione di prestazioni a distanza di tempo ovvero in quelli di durata, riferire la prevedibilità solamente al tempo di insorgenza del vincolo, potrebbe condurre a conseguenze aberranti. Si può forse dire che il debitore non risponde del danno perché al tempo in cui venne stipulato il contratto dal quale trae origine l'obbligazione l'evento pregiudizievole non era rappresentabile? Va piuttosto osservato che, tutte le volte in cui tra il tempo dell'adempimento e quello precedente in cui sorse il rapporto intercorre un intervallo temporale apprezzabile, pare ragionevole porre comunque a carico del debitore le conseguenze pregiudizievoli della sua condotta inadempiente qualora divenga prevedibile un danno che per l'innanzi non lo era. La prevedibilità va dunque riferita al momento in cui sono attuali gli obblighi a carico del soggetto passivo del rapporto. Questo criterio si è fatto strada in giurisprudenza (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 1956/2007 in relazione all'ipotesi di inadempimento dell'obbligazione di stipulare una negoziazione definitiva afferente ad un immobile il cui valore era cospicuamente aumentato nel lasso temporale intercorrente tra perfezionamento del contratto preliminare ed il termine stabilito per l'atto traslativo della proprietà. Così è nell'ipotesi in esame, nella quale parimenti trattavasi di contratto preliminare afferente una negoziazione immobiliare.

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