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Cass. Civ., sez. II, n. 24146/2004. Modificabilità del regolamento condominiale in relazione alla natura delle cose comuni disciplinate da esso.

Il regolamento del condominio, qual è contemplato dal primo comma dell'art. 1138 c.c., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti (cd. regolamento contrattuale), quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può esser modificata dall'organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dall'assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c. Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modificazione, può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (nella specie la regolamentazione dell'uso delle aree scoperte comuni come parcheggio e come parco giochi non richiede la unanimità dei consensi, ma unicamente una deliberazione dell'assemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c.).

Commento

Il nodo problematico è costituito dal sindacato relativo all'incidenza della deliberazione assembleare su un diritto soggettivo del singolo condomino. Secondo la S.C. la decisione che si limitasse a disciplinare in maniera oggettiva (senza cioè creare discriminazioni tra i condomini) la fruizione degli enti comuni (nella fattispecie, dell'area riservata a parcheggio ed a parco giochi) non sarebbe atta ad incidere su detti diritti. Diversamente si atteggerebbe l'adozione di misure che si risolvessero in un vantaggio per taluno dei condomini e in un correlativo sacrificio per altri.
A ben vedere si tratta di deliberazioni tutte incidenti sui diritti soggettivi dei condomini, sia pure in via mediata, ricadendo immediatamente su un bene comune. In effetti il problema è quello di distinguere tra decisioni che, pur riguardando diritti soggettivi "mediati" nel senso sopra precisato, creano sperequazioni tra i condomini e decisioni che pongono i condomini su un piano di parità. Le prime non potrebbero prescindere, ai fini della validità, dal consenso dei condomini concretamente pregiudicati.

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