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Prestito vitalizio ipotecario



L'art. 11 quaterdecies della Legge del 02 dicembre 2005, n. 248, successivamente oggetto di novellazione per effetto della legge 2 aprile 2015 n. 44, ha introdotto il c.d. prestito vitalizio ipotecario (reverse mortgage). Esso ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'art. 106 del t.u. 385/93 (modificato recentemente dal D.Lgs. 141/10 a sua volta ulteriormente modificato dal D.Lgs. 169/12), di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 60 anni compiuti. Con DM Ministero dello Sviluppo Economico 22 dicembre 2015, n. 226, a far tempo dal 2 marzo 2016 risulta obbligatoria l'elaborazione di numerosi prospetti e documenti aventi la funzione di meglio informare il soggetto finanziato delle caratteristiche economiche e dello svolgimento diacronico del contratto.

Si tratta di strumenti finanziari intesi a permettere a soggetti in età anziana di mantenere un adeguato livello economico, sostenendone le capacità di spesa. Questo risultato viene perseguito sfruttando la "riserva" costituita dalla proprietà immobiliare, senza tuttavia che venga meno la certezza di un tetto per la residua durata della vita del vitaliziando. Più nel dettaglio il prestito vitalizio ipotecario non è altro se non un finanziamento per una somma di importo variabile tra il 20% ed il 50% del valore dell'immobile offerto quale garanzia cauzionale e di ammontare compreso in una "forbice" tra i 20.000,00 ed i 350.000,00 Euro. L'accesso allo strumento è riservato alle persone fisiche che, avendo compiuto i 65 anni, siano titolari del diritto di proprietà di un immobile residenziale.

La struttura del contratto è tale da permettere di fruire del proprio patrimonio immobiliare soprattutto a quanti non abbiano figli ai quali lasciare in eredità la casa. Ciò senza subire le incertezze e l'eventuale trauma di un abbandono della propria abitazione per condurne una in locazione avendo provveduto a "monetizzare" quella già di proprietà. V'è da precisare che l'operazione si distingue in maniera assolutamente netta rispetto ad un mutuo ipotecariamente garantito. Infatti il prestito vitalizio ipotecario non prevede alcun rimborso della somma erogata al vitaliziando. Il vitaliziante infatti è ripagato dell'onere economico ottenendo in cambio la proprietà piena dell'immobile al tempo del venir meno del vitaliziando. E' evidente come l'elemento dell'alea connesso all'incertezza di questo momento faccia assumere alla figura connotazioni riconducibili al contratto di assicurazione, il cui elemento causale è sicuramente rintracciabile nella negoziazione in esame. D'altronde un semplice finanziamento ipotecariamente garantito difficilmente sarebbe erogato a beneficio di una persona anziana d'età sia in considerazione delle aspettative di vita, sia della capacità di rimborso del capitale e degli interessi. Il nuovo istituto interviene proprio in vista di tale specifico aspetto problematico, dando per scontato che le limitate risorse a disposizione dell'anziano, possano, per l'appunto, essere integrate dal prestito vitalizio.

Lo strumento si palesa comunque costoso, poichè a fronte del mancato rimborso del capitale e degli interessi, la componente assicurativa connessa all'incertezza circa la durata della vita del vitaliziando incide sull'ammontare della somma a costui erogata, il cui importo varia, come detto, dal 20% al 50% del valore del bene immobile.

Una volta venuto meno il vitaliziando capitale ed interessi saranno corrisposti con quanto ricavato dall'alienazione del bene immobile, sul quale, a garanzia di tale rimborso, era stata iscritta ipoteca di primo grado in sede di stipulazione del vitalizio.

Con la novella del 2015 il legislatore ha introdotto il patto marciano. Con l'introduzione del comma 12 quater dell'art. 11 quaterdecies della Legge del 2 dicembre 2005, n. 248 è stato infatti stabilito che "i finanziamenti di cui al comma 12 del presente articolo sono garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e agli stessi si applica l'articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. L'ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento di cui al comma 12 non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato. Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12, il finanziatore vende l'immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Nei confronti dell'acquirente dell'immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all'articolo 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell'acquisto.

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  • Prestito vitalizio ipotecario (reverse mortgage)

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