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Obbligo di menzione relativa al reddito e nullità dell'atto



Una speciale ipotesi di nullità degli atti di trasferimento di unità immobiliari era prevista dal D.L. 27 Aprile 1990, n. 90 convertito nella legge 26 giugno 1990, n. 165 . In base alla detta normativa, ora abrogata per effetto dell'entrata in vigore della legge 29 luglio 2003, n. 279 , a far tempo dal giorno 01 gennaio 1991 gli atti pubblici tra vivi e le scritture private formate o autenticate, di trasferimento della proprietà di unità immobiliari urbane o di costituzione o trasferimento di diritti reali sulle stesse, con esclusione di quelli relativi a parti comuni condominiali di immobili urbani e relative aree di pertinenza, nonchè dei diritti di garanzia, dovevano contenere, o avere allegata, la dichiarazione della parte o del suo rappresentante legale o volontario, resa ai sensi dell'art. 47 del Dpr 445/2000 , dalla quale risultasse che il reddito fondiario dell' immobile era stato dichiarato nell' ultima dichiarazione dei redditi per la quale il termine di presentazione è scaduto alla data dell'atto, ovvero l' indicazione del motivo per cui lo stesso non era stato dichiarato.
In quest'ultimo caso, il pubblico ufficiale avrebbe dovuto trasmettere copia in carta libera dell' atto o della scrittura privata autenticata, entro sessanta giorni dalla registrazione, all'ufficio distrettuale delle imposte dirette del luogo del domicilio fiscale dichiarato dalla parte. Tale trasmissione teneva luogo anche della denuncia di cui all' articolo 331 c.p.p. . Le disposizioni predette non si applicavano agli immobili strumentali per l' esercizio dell' impresa che risultassero iscritti nell' inventario di cui all' articolo 2217 cod. civ. o nel registro dei beni ammortizzabili, nè a quelli alla cui produzione o al cui scambio fosse diretta l' attività dell'impresa.
L'omissione della predetta dichiarazione veniva, come detto, espressamente qualificata come causa di nullità dell'atto.
Giova rilevare che tale grave conseguenza giuridica era sancita nel solo caso di mancanza della dichiarazione e non della inesattezza o del difetto di veridicità della stessa, per il che sarebbero entrate in gioco le sanzioni, eventualmente di carattere anche penale a carico del dichiarante.
Un problema che si poneva (e che si pone ancora, pur avendo perduto la propria rilevanza ai fini delle menzioni da farsi negli atti di trasferimento immobiliare) in relazione al tema in esame è quello relativo ai fabbricati rurali, i quali di per sé sarebbero esenti da redditi ai sensi delle leggi fiscali. Il D.L. 557/1993 , convertito con legge 133/1994 , aveva previsto infatti il censimento di tutti i fabbricati rurali e la loro iscrizione al N.C.E.U. entro il 31 dicembre 1995 (data in seguito più volte prorogata).
Il legislatore ha previsto le caratteristiche ai fini della riconoscimento ai fini fiscali (con la conseguente esenzione ai fini della denunzia dei redditi) della ruralità dei fabbricati.
Queste caratteristiche investono i seguenti aspetti:
  1. I requisiti soggettivi, ovvero il fabbricato deve essere posseduto o detenuto:
  2. dallo stesso soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno;
  3. dallo stesso affittuario del terreno per uso agricolo;
  4. dal soggetto che ad altro titolo, es. comodato, conduce il terreno cui l'immobile viene dichiarato asservito. Nell'ambito soggettivo considerato i requisiti soggettivi sono estesi anche ai familiari conviventi e a carico).
  5. La destinazione oggettiva : i fabbricati devono essere risultare di pertinenza, dunque asserviti al terreno e utilizzati quali abitazioni delle persone suindicate o per fini strumentali all'attività agricola. Ciò importa, con specifico riferimento ai fabbricati non abitativi, che debba sussistere un collegamento funzionale del fabbricato con il terreno cui è pertinenziale.
  6. Limiti reddituali determinati (il soggetto che conduce il fondo deve avere un volume di affari, derivante da attività agricole, superiore alla metà del suo reddito complessivo). In ogni caso non possono essere riconosciute rurali le unità abitative appartenenti alle categorie A/1, A/8 o aventi le caratteristiche di lusso previste dal D.M. 2 agosto 1969.
Dalle cose dette si evince che la ruralità ai fini fiscali non consiste in una mera caratteristica del bene, essendo attinente anche ad una parallela qualifica soggettiva del proprietario di esso.
Si reputava comunque, anche nell'ipotesi di ritenuta ruralità del fabbricato, che negli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali relativi ad esso, fosse necessario inserire una menzione negativa, nel senso della affermazione del fatto che il reddito fondiario non è stato dichiarato legittimamente, trattandosi di fabbricati rurali ex art. 42 del Dpr 917/1986.
E' possibile infine considerare improduttivi di reddito i fabbricati che risultino inutilizzabili: tale stato deve risultare da apposita autocertificazione con firma autenticata, attestante l'assenza di qualsiasi allacciamento alle reti di servizi pubblici, dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas. I contratti che costituiscono titoli idonei (affitto, comodato, lavoro) già in atto alla data del 30 dicembre 1993 devono essere registrati entro il 30 aprile 1994.

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