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Divieto di sublocazione negli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo



L'art. 36 della Legge 27 luglio 1978, n.392, con riferimento ai beni immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, prevede la possibilità che il conduttore sublochi (o addirittura ceda) il bene a terzi senza che a tal fine risulti necessario il consenso del locatore. Ciò a condizione che venga ceduta o locata (ma, stante la natura produttiva di essa, sarebbe più corretto dire affittata) anche l'azienda o un ramo della stessa (Tribunale di Milano, 15/12/1997 ).

I termini del problema sembra siano in tal modo invertiti: vale a dire che è la cessione o l'affitto dell'azienda che reca con sé la parallela e conseguente cessione del contratto di locazione ovvero la sublocazione dell'immobile nel quale si svolge l'attività imprenditoriale.

Come già per l'ipotesi degli immobili adibiti ad uso abitativo, anche in questo caso il conduttore è tenuto a dare comunicazione del perfezionamento del subcontratto o della cessione del contratto al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (la quale sembra ammettere equipollenti: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 2675/98 ; Pretura di Firenze, 06/05/1998 ). Il locatore, se ravvisi gravi motivi (quali ad esempio la non solvibilità del nuovo conduttore: cfr. Cass.Civ. Sez.III, 2405/98 ), può opporsi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. E' soltanto dal momento del ricevimento della comunicazione ovvero dalla accettazione della cessione da parte del locatore che la cessione stessa può dirsi efficace nei suoi confronti (Cass.Civ. Sez.III, 5235/93 ). Qualora, al contrario, venga omessa la comunicazione, il subingresso del nuovo contraente non può dirsi efficace nei confronti del locatore, dovendo ritenersi mantenuto l'originario contraente (Pretura di Firenze, 17/12/1997 ).

La norma non è derogabile da un accordo delle parti ed è ritenuta applicabile anche quando nei locali oggetto della locazione vi sia una sede secondaria dell'azienda nota1 .

La disciplina in esame non può non produrre conseguenze in relazione alla spettanza dell'indennità per la perdita dell'avviamento: essa sarà dovuta dal locatore al conduttore e da costui, nella propria veste di sublocatore al subconduttore (Cass.Civ. Sez.III, 9677/97 ).

L'ultima parte del I comma dell'art.36 della Legge 27 luglio 1978, n.392 prevede la possibilità per il locatore di agire contro il cedente in relazione all'eventuale inadempimento del cessionario relativamente alle obbligazioni scaturenti dal contratto ( in primis, il pagamento dei canoni). La ratio della disposizione è evidente: a differenza di quanto si può dire per l'ipotesi della cessione volontaria del contratto (in relazione alla quale l'art. 1408 cod.civ. prevede la liberazione del cedente a far tempo dal momento in cui la cessione diviene efficace nei confronti del contraente ceduto) nel caso in esame il trasferimento del vincolo contrattuale scaturisce infatti dalla legge. Nell'ipotesi di cessioni "a catena" è stato deciso che, in difetto di espressa liberazione da parte del locatore (contraente ceduto), l'ultimo cessionario (conduttore) debba essere considerato obbligato principale e gli altri cedenti intermedi coobbligati in solido, ancorchè in via sussidiaria (Cass. Civ. Sez.III, 9486/07 ).

Note

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Zannini, voce Locazione, in Dig.disc.priv., p.116 e Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.371. Secondo Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt.dir.priv., diretto da Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.595, il necessario collegamento con l'azienda rende questa disciplina inapplicabile alle locazioni ad uso professionale, le quali rimarranno regolate dal codice civile.
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Bibliografia

  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
  • ZANNINI, Locazione, Dig.disc.priv.

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