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La sublocazione



La sublocazione si identifica nel contratto con il quale il conduttore attribuisce, in tutto o in parte, ad un soggetto terzo il godimento a lui spettante sulla cosa locataglinota1 .

Si tratta forse della figura di subcontratto più rilevante dal punto di vista pratico.

Il contratto di locazione che il conduttore stipula con il subconduttore è caratterizzato, dal punto di vista strutturale, da una piena autonomia: esso infatti può essere connotato dall'inserimento di clausole del tutto autonome rispetto a quelle eventualmente contenute nel contratto base (anche se è evidente che il sublocatore non potrà attribuire in concreto al subconduttore diritti aventi un maggior contenuto utile di quelli che gli spettano in forza del contratto base)nota2 .

Per certi versi la sublocazione (contratto derivato) non viene in modo diretto influenzata dalle vicende proprie del contratto di locazione (contratto base). Ai sensi della prima parte del  III° comma dell'art. 1595 cod.civ. viene configurato come normale che il sublocatore abbia azione verso il subconduttore "senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore.".

L'interdipendenza della sublocazione rispetto alla locazione è invece evidente nel seguito del III° comma della norma in commento. Produce effetto anche nei confronti del subconduttore non soltanto la nullità della locazione (condizione patologica che comunque opererebbe anche in relazione a fattispecie di contratti non legate dal rapporto tra contratto base e contratto derivato: si pensi alle vendite "a catena"), bensì anche la semplice risoluzione del contratto base, la cui naturale retroattività meramente obbligatoria o interna (art. 1458 cod.civ.) impedirebbe di per sé un'efficacia del vizio ulteriore rispetto alle parti del contratto. Il locatore rimane terzo rispetto alla sublocazione, nel senso che egli non potrebbe dedurre la causa di risoluzione del contratto di locazione direttamente nei confronti del subconduttore (Cass. Civ. Sez. III, 4138/81 ), ma costui è comunque pregiudicato dalla risoluzione del contratto base, la quale non può non travolgere anche il contratto derivatonota3 . Ecco perché la norma afferma che "la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui (il subconduttore)" (Cass. Civ. Sez. III, 11324/98 ; Cass. Civ. Sez. III, 212/98 ), ciò che normalmente sarebbe impedito in base al principio res inter alios acta tertio neque nocet, neque prodest.

In aggiunta a quanto riferito il locatore, ai sensi del I° comma dell'art. 1595 cod.civ., vanta addirittura azione diretta nei confronti del subconduttore. Il locatore infatti, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, può agire nei confronti del subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale. Né tale azione si limita agli aspetti meramente patrimoniali afferenti al canone: l'azione è data al locatore anche per costringere il subconduttore ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Note

nota1

Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.330.
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nota2

Sottolinea il carattere di autonomia del rapporto di sublocazione rispetto a quello regolato dal contratto-base Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.334.
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nota3

Il locatore rimane estraneo al rapporto di sublocazione, così come il subconduttore a quello di locazione; tuttavia "la correlazione esistente tra i due rapporti giustifica l'opponibilità al locatore del diritto del subconduttore e, per converso, dà fondamento all'efficacia nei confronti del subconduttore delle vicende della locazione" (Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Trattato di dir.priv., a cura di Iudica e Zatti, Milano, 1995, p.529).
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Bibliografia

  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968

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