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Atti concernenti immobili abusivi oggetto di domanda di sanatoria (ai sensi della legge n. 47 del 1985: modificazioni introdotte)



Particolarmente complesso è il tema della situazione urbanistica e delle menzioni da effettuare a pena di nullità negli atti traslativi afferenti a fabbricati in relazione ai quali sia stata presentata domanda di sanatoria di opere abusive ai sensi della legge 1985 n.47 (c.d. "primo condono") in esito alla emanazione della successiva legge 1994 n.724 (c.d. "secondo condono").

La legge 47/1985 prevedeva che la presentazione della documentazione prevista, unita alla domanda di sanatoria, comunque dovesse, nella sussistenza dei requisiti prescritti (tra i quali l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 20714/2012), condurre all'accoglimento della domanda. Ciò in positivo, vale a dire con l'emanazione della concessione in sanatoria per il tramite di apposito provvedimento comunale, previa liquidazione degli oneri concessori, oppure anche in esito al perfezionamento di una fattispecie provvedimentale di silenzio-assenso (cfr. XVIII comma dell'art. 35 della legge 47/1985 , a mente del quale l'istanza si intendeva accolta, decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, ove l' interessato avesse provveduto al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all' Ufficio Tecnico Erariale della documentazione necessaria all'accatastamento).

Per quanto attiene alle fattispecie di condono edilizio afferente alla procedura di cui alla legge precedente (legge47/1985 ), non ancora definite al tempo dell'emanazione della legge del c.d. "nuovo condono" (in quanto non fosse stata per intero corrisposta l'oblazione ovvero non fosse stato presentato l'accatastamento nota1 ) è possibile riferire le cose che seguono.

La legge 724/1994 ha stabilito che, nell'ipotesi in cui l'oblazione prevista dalla legge 47/1985 non fosse stata interamente corrisposta, la somma ancora dovuta dovesse essere triplicata nella misura (art. 1, VIII comma, ), "a pena d'improcedibilità della domanda". E' stato aggiunto che le domande "non definite" dovessero essere integrate dal versamento del contributo di concessione, ancorchè calcolato in misura inferiore a quella prevista per il nuovo condono (II comma art. 2, l.cit. ).

Che cosa deve intendersi con l'espressione "domande non definite"?

E' da escludere che questa espressione volesse far riferimento soltanto ad un provvedimento di concessione edilizia formalmente rilasciato dal Comune, vale a dire un provvedimento positivo. Se fosse questa l'esatta interpretazione, con essa si sarebbe finito per stravolgere completamente tutta la disciplina della legge 47/1985 fondata sul silenzio-assenso. In altre parole, proprio quando la legge 724/1994 è venuta a porre un'ipotesi di silenzio-assenso dai termini ancora più brevi di quelli previsti dalla legge 47/1985. (rispettivamente uno o due anni in relazione alla consistenza della popolazione comunale), si sarebbe pervenuti, con la detta interpretazione, per porre nel nulla le prescrizioni di cui il XVIII comma dell'art. 35 della legge 47/1985 .

Occorre dunque ritenere che, l'espressione "domande non definite" possa riferirsi alla procedura che non si è conclusa né con provvedimento formale dell'Amministrazione, nè con il silenzio-assenso nota2 .



Per quanto poi riguarda la corresponsione del contributo di concessione, è appena il caso di osservare che, a differenza di quanto si può dire per le fattispecie di "nuovo condono" ex legge 724/1994 , essa non costituisce un elemento che vale a consolidare il silenzio-assenso.

Il pagamento degli oneri svolge, nell'impianto della legge 47/1985 , la propria efficacia successivamente, in un momento in cui il silenzio-assenso si è già concretizzato.



In altri termini, si tratta semplicemente di un rapporto debitorio intercorrente tra l'amministrazione comunale (competente in ordine alla determinazione dell'ammontare di esso) e il cittadino. Il tutto sul presupposto di un provvedimento concessorio già sussistente (o sotto forma di provvedimento formale, oppure sotto forma di silenzio-assenso nota3).

Per quanto attiene alle somme dovute a titolo di oblazione, sembra invece che il Comune possa, in sede di esame della domanda, addivenire alla richiesta di corresponsione di somme maggiori rispetto a quelle autoliquidate dal richiedente. Tale conguaglio dovrebbe comunque essere determinato entro i 24 mesi, termine entro il quale si perfeziona il silenzio-assenso ex legge 47/1985 . La stessa cosa si può riferire per l'ipotesi in cui, nel termine dei 24 mesi, l'amministrazione comunale sia rimasta inattiva, senza dare alcun riscontro a colui che ha inoltrato domanda di condono edilizio.

Si aggiunga che il XVIII comma dell'art. 35 della legge 47/1985 prevede comunque un termine prescrizionale afferente al credito del Comune per l'eventuale conguaglio o rimborso (termine di trentasei mesi dalla presentazione della domanda).

Svolte queste premesse, è possibile effettuare il necessario coordinamento tra le prescrizioni di cui al "primo condono" e quelle portate dalla legge 724/1994 (c.d. "secondo condono").

A questo fine è indispensabile ribadire che in tanto risulta possibile un intervento del legislatore sulle procedure di definizione del condono, in quanto queste possano definirsi come ancora in itinere. Qualora infatti si concludesse nel senso dell'intervenuto perfezionamento del silenzio assenso più non potrebbero prodursi ulteriori effetti, i quali si porrebbero eventualmente in contrasto con diritti ormai già compiutamente acquisiti.

Quando si può dire ciò sia accaduto a distanza di quasi dieci anni dall'emanazione della legge "primo condono"?

Si può a questo riguardo rammentare:

  1. il mancato rilascio del parere indispensabile quando i fabbricati abusivi sono allocati in una zona soggetta ad uno dei vincoli previsti dall'art. 32 della legge 47/1985 ;
  2. nel caso di cui sopra, una volta rilasciato il parere favorevole afferente ai vincoli, si verificherebbe comunque la decorrenza del termine di cui al XII comma dell'art. 35 della legge 47 del 1985 , in esito alla quale si formerà il silenzio-assenso sulla sanatoria (a meno che non intervenga un provvedimento di rigetto ovvero di accoglimento della domanda); Poiché risulta possibile che la concessione per silenzio-assenso si sia formata pur non essendo per intero pagata l'oblazione autoliquidata (quando il Comune sia comunque rimasto inerte), è inoltre possibile reputare che il completamento del pagamento dell'oblazione sia posto come condizione per poter considerare come efficace irrevocabilmente il provvedimento di sanatoria nota4. E' opportuno rammentare che il mancato pagamento del conguaglio entro il termine di 24 mesi previsto dall'art. 35, dodicesimo comma della legge 47 del 1985 , impediva la formazione del silenzio-assenso mentre il conguaglio successivamente determinato dal Comune, entro il termine di prescrizione di 36 mesi, non impediva la formazione del silenzio-assenso, i cui effetti rimanevano sospesi in attesa dell'integrale pagamento, alla stessa stregua di quanto avviene per l'oblazione autoliquidata.

Ebbene: in tutti i casi in cui non fosse stata versata integralmente l'oblazione, ai sensi della disciplina del "nuovo condono" è stato imposto l'obbligo di corrispondere una somma aggiuntiva, a titolo di oblazione, da versare entro il termine del 15 dicembre 1994 nota5.

In definitiva, ai fini della stipulazione di un atto traslativo valido, non è possibile fare esclusivo riferimento alla documentazione prevista di cui al II comma dell'art. 40 legge 47/1985 (cioè alla copia della domanda con gli estremi dell'avvenuta presentazione al Comune e con gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), in quanto detta documentazione attiene alla circolazione c.d. "provvisoria" del bene abusivo, dovendo la situazione giuridica di quest'ultimo rinvenire una sistemazione definitiva per il tramite di una concessione in sanatoria espressamente rilasciata ovvero per mezzo della formazione del silenzio-assenso.

Come dar atto della formazione di quest'ultimo? Il problema, non di poco conto, è stato in fatto ingigantito dalla somma inerzia della amministrazione, che ha provveduto al rilascio di provvedimenti concessori in sanatoria soltanto per parte delle istanze, per i resto rimanendo silente.

Al riguardo è possibile che si faccia menzione in atto degli estremi della domanda di condono, allegando quest'ultima ed integrando il tutto con il richiamo all'art. 35, comma dodicesimo legge 47/1985 per la possibile formazione ed operatività del silenzio-assenso.

Note

nota1

Occorre osservare a questo proposito la singolare posizione dei Comuni, i cui Uffici tecnici reputano in itinere le domande di sanatoria solo perché non risultano determinati i contributi concessori, ciò che è imputabile all'inerzia di essi Uffici. Una siffatta opinione è difficilmente giustificabile in considerazione della normativa vigente.
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nota2

Rappresenta un dato acquisito quello dell'omogeneità delle due ipotesi: da una parte il rilascio della concessione in sanatoria, dall'altro quella del perfezionamento del silenzio-assenso. Quest'ultimo non modifica infatti la sostanza del provvedimento concessorio, poiché esso si pone nella sostanza come identico.

Il silenzio-assenso è evidentemente funzionale ad impedire che l'inerzia indefinita dell'amministrazione finisca per costituire un blocco assoluto per le pratiche di condono. E' chiaro che, una volta maturato il termine previsto dalla legge per il silenzio-assenso, non vi sarà più spazio né per provvedimenti di diniego né di accoglimento.
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nota3

Cfr. in questo senso Circ. Ministero Lavori Pubblici, 6 febbraio 1989, n. 142, in Riv. giur. edilizia., 1989, III, 38. Il versamento del contributo oneri concessori non è dedotto nella fattispecie procedimentale che conduce alla formazione del silenzio-assenso, intervenendo in esito al perfezionamento di esso.
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nota4

Si tratta di una precisazione rilevante: giacchè in tal modo è precluso all'autorità concedente (sindaco competente per territorio) di inoltrare richieste ai soggetti interessati, ovvero di provvedere ad una riapertura dell'istruttoria. In situazioni quali sono quelle in esame, soltanto l'integrale pagamento di quanto ancora dovuto a quel titolo potrà avere conseguenze sul provvedimento già formatosi, rendendone gli effetti definitivi allorquando esso venga effettuato nella quantità prevista dalla legge.
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nota5

Questa norma sul versamento aggiuntivo "non trova applicazione nel caso in cui, a seguito dell'intero pagamento dell'oblazione sia dovuto unicamente il conguaglio da determinarsi ai sensi dell'art. 35, IX comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47".
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