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La predialità



La predialità è requisito essenziale del diritto di servitù. In questo senso la predialità viene a porsi come specificazione di quella caratteristica che, nel corso dell'esame dei principi generali in materia di diritti reali, abbiamo definito come inerenza nota1 .

Non possono ricondursi a "servitù" quelle situazioni soggettive appellate servitù irregolari nota2: si pensi al diritto di raccogliere funghi su un fondo altrui concesso ad una determinata persona, un diritto di caccia, di pesca, analogamente attribuito ad un soggetto. In questi casi non v'è alcuna correlazione del contenuto attivo del diritto con l'utilità d'un altro fondo.

Non potrebbero neppure identificarsi come servitù quei diritti reali attribuiti per l'utilità delle persone (usufrutto, uso e abitazione).

Nel primo esempio l' utilitas è correlata ad un soggetto (difettando la predialità), nel secondo vengono in esame ulteriori figure di diritti reali che attribuiscono al soggetto molteplici poteri di fruizione di un bene e non una singola facoltà di utilizzo, come nell'ipotesi delle predette servitutes personarum, o irregolari. proprio per difetto della qualità in parola è stata addirittura reputata nulla la servitù con la quale si era convenuto che una specifica area fosse destinata a parcheggio in favore di un soggetto determinato (Cass. Civ., Sez. II, 23708/2014).

Il motivo dell'esclusione delle servitù irregolari dal novero dei diritti reali deve essere ricercato nel numerus clausus di essi nota3.

Questo principio fondamentale non rappresenta certo un dogma immotivato: esso è posto a presidio dei traffici giuridici, al fine di evitare l'aggravio della proprietà con oneri che limiterebbero la produttività e la libertà dei fondi.

Non viene, come detto, attribuita ai privati l'autonomia negoziale che si estrinseca nella creazione di nuove figure nel campo delle situazioni reali. Ciò non impedisce che il proprietario si possa validamente obbligare a consentire ad un'altra persona, per esempio, di passeggiare sul proprio fondo e di raccogliere funghi: la relativa pattuizione darà vita ad un rapporto obbligatorio avente efficacia limitata alle parti e non ad un diritto reale che, come tale, potrebbe essere dotato di inerenza passiva nota4. Il semplice obbligo personale, in altre parole, ancorchè non connotato da realità, ben può dare origine, nell'ambito dell'autonomia negoziale, a pattuizioni dal contenuto affine a quello della servitù, tuttavia prive di predialità (Cass. Civ., Sez. II, 2651/2010).

All'inammissibilità della costituzione di servitù personarum aventi effetti reali si ricollega il brocardo servitus in facendo consistere nequit nota5 . Il contenuto della servitù può esser infatti tale da imporre al proprietario del fondo servente un dovere di non facere (come nella servitus altius non tollendi, impedendo la sopraelevazione della costruzione esistente sul fondo) o di pati (come nella servitù di passaggio, nella quale il proprietario del fondo servente deve tollerare che il proprietario del fondo dominante transiti sul suo fondo).

Non può invece questo contenuto avere ad oggetto un dovere positivo di facere (art. 1030 cod.civ.).

Per questo motivo le spese per le opere necessarie al fondo servente sono poste ordinariamente a carico del proprietario del fondo dominante (art. 1069 cod.civ.).

Nelle ipotesi nelle quali il titolare del fondo servente è tenuto per il titolo ad effettuare prestazioni ulteriori, si ha un rapporto distinto di obbligazione propter rem congiunta, ma distinta rispetto al diritto reale (Cass. Civ. Sez. II, 8610/98 e Cass. Civ. Sez. II, 6683/95 ).

Note

nota1

Per tale intendendosi l'inerenza attiva, da non confondersi con l'inerenza passiva, in forza della quale, comunque muti la proprietà del bene, non viene pregiudicata la titolarità del diritto parziario insistente sul bene. Sul punto si vedano p.es. Bigliazzi Geri- Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1978, p.242; Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p.552.
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nota2

In tema di servitù irregolari si confronti, tra gli altri, Branca, Servitù prediali, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1979, p.8.
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nota3

Così Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.646 e Torrente-Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 1985, p.363.
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nota4

Cfr. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.249; Grosso, Le servitù prediali, in Tratt. dir. civ. it., diretto da Vassalli, Torino, 1963, p.61. In giurisprudenza si vedano p.es. Cass. Civ. Sez. II, 190/99 e Cass. Civ. Sez. II, 8611/98 top4

nota5

Tra le fonti romane si veda Pomponius, libro XXXIII ad Sabinum, in D. 8.1.15.1 il quale già affermava: "servitutium non ea natura est, ut aliquid faciat quis...sed ut aliquid patiatur aut non faciat".
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BRANCA, Servitù prediali, Bologna Roma, Comm.cod.civ., 1979
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • GROSSO, Le servitù prediali, Torino, Tratt.dir.civ. diretto da Vassalli, 1963

Prassi collegate

  • Studio n. 1094-2014/C, La servitù di parcheggio. Validità ed invalidità dell’atto di costituzione

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