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La multiproprietà immobiliare



Della multiproprietà immobiliare si conoscevano nella prassi della contrattazione due varianti, a seconda che il diritto del multiproprietario invesisse pro quota il singolo appartamento ovvero riguardasse, sempre pro quota, l'intero complesso immobiliare. Più soggetti, ciascuno dei quali acquisisce il diritto a fruire del bene per un periodo di tempo determinato (solitamente i turni sono settimanali) procedono all'acquisto di un'unità immobiliare. Veniva ordinariamente allegato, come facente parte integrante dell'atto, un regolamento di comunione che contiene tutte le minute prescrizioni necessarie al godimento dell'appartamento ed un regolamento condominiale concernente la funzionalità degli enti comuni. Qualora il diritto dell'acquirente avesse investito direttamente l'intero complesso, sarebbe stata sufficiente la predisposizione di un unico strumento regolamentare. Fondamentale era considerare che ciascuno dei multiproprietari si sarebbe dovuto impegnare a rispettare le prescrizioni regolamentari ed a farle rispettare agli eventuali successivi subacquirenti.Tra queste prescrizioni spiccava per importanza il vincolo di indivisibilità del bene, indivisibilità che rappresentava la garanzia del mantenimento della funzionalità dell'immobile.

Questo quadro, sostanzialmente corrispondente al lavoro degli interpreti che si erano mossi nell'assenza di una specifica disciplina e sulla sola scorta dei principi generali in tema di proprietà e di diritti reali, è assolutamente mutato.
In un primo tempo la disciplina di cui alla Direttiva CEE 94/47 ha istituito in materia una serie di prescrizioni. Il tema è stato oggetto di risistemazione in un primo tempo per effetto dell'entrata in vigore, dal 23 ottobre 2005, del Codice del consumo (D. Lgs 6 settembre 2005, n. 206), che vi ha dedicato l'intero Capo I del Titolo IV, pur senza dare alcuna indicazione relativamente alla natura giuridica del godimento turnario. Successivamente la normativa è stata oggetto di integrale novellazione per effetto dell'emanazione del c.d. "Codice del turismo" (D.Lgs. 79 del 2011).
Anzitutto l'art. 69 contiene una serie di definizioni relative alle parti, all'oggetto ed alla tipologia della negoziazione. I successivi artt. 70 e 71 specificano alcuni obblighi incombenti sugli operatori, con speciale riferimento alle informazioni analiticamente riprodotti in apposita tabella allegata. Per effetto di tali definizioni il concetto stesso di nultiproprietà più non è riconducibile ad una figura univoca, piuttosto essendo variamente configurabile anche secondo paradigmi propri dei diritti non dotati di realità.

L'art. 75 del Codice del consumo fa inoltre rinvio alla disciplina di cui agli artt. 64 , 65 , 66 e 67 dello stesso Codice in tema di recesso nei contratti a distanza e, ricorrendone i presupposti, alle disposizioni relative alla natura vessatoria delle clausole ambientate in tema di rapporto di consumo (artt. 33 e ss. Codice del consumo).

Le eventuali controversie che insorgessero in materia sono inderogabilmente affidate alla competenza territoriale del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, subordinatamente al fatto che detti luoghi siano ubicati nel territorio dello Stato (art. 79 Codice del consumo). Se le parti hanno optato di sottoporre il contratto ad una legislazione diversa da quella italiana, all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente capo, ogniqualvolta l'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell'Unione europea (art. 80 Codice del consumo).

Un cospicuo apparato sanzionatorio per chi contravviene alla speciale disciplina in parola è infine previsto dall'art. 81 Codice del consumo.

Si può conclusivamente affermare che si tratti di una disciplina contrattuale che lascia ben poco spazio all'autonomia delle parti, per così dire "preconfezionando" il contenuto dell'accordo, il quale viene ad essere connotato, a tutela della parte acquirente, da profili estremamente rigidi. A tale rigidità di disciplina si contrappone l'assoluta evanescenza dello schema giuridico di base. Nonostante l'appellativo che allude al più pieno tra i diritti reali, con l'appellativo di "multiproprietà" si può descrivere anche un diritto che si muove nel solco delle situazioni soggettive relative, al più qualificabili come diritti personali di godimento.

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