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Multiproprietà: forma e requisiti del contratto



Il contratto di multiproprietà è un contratto, di durata superiore a un anno, tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione ed è assoggettato dall'art. 72 del Codice del Consumo, ad assai precisi requisiti formali.
Il documento contrattuale deve infatti essere redatto per iscritto a pena di nullità, venendo a sostanziare un'ipotesi di formalismo ad substantiam actus. Se nella versione originaria del Codice del Consumo prima delle modifiche introdotte nel 2011 (D. Lgs. 79 del 2011) si poteva riferire della scarsa utilità della disposizione, dal momento che, secondo i principi generali (artt. 1350 e 1351 cod.civ.) la natura reale del diritto trasferito o promesso in vendita ne avrebbe comunque imposto la forma scritta, attualmente le cose stanno diversamente. Infatti l'art. 69 del Codice prevede una consistenza variabile del diritto attribuito al multiproprietario. Può trattarsi infatti non soltanto di un diritto reale, bensì anche "di un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato....".

Il contratto è redatto nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli risiede o è cittadino a sua scelta, purché si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
Nel caso di un contratto di multiproprietà relativo a un bene immobile specifico, è fatto obbligo all'operatore di fornire al consumatore anche una traduzione conforme del contratto nella lingua dello Stato dell'Unione europea in cui è situato l'immobile. In ogni caso, per qualsiasi tipo di contratto disciplinato dal presente Capo, all'operatore che svolge la propria attività di vendita nel territorio nazionale è fatto obbligo di fornire al consumatore il relativo contratto anche nella lingua italiana. Non è chiara la sanzione che segua al difetto di traduzione.

Non basta: il prosieguo dell'art. 72 D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 annovera un contenuto obbligatorio del contratto. Debbono infatti essere indicati tutti gli elementi di cui al I comma dell'art. 71 del Codice del consumo nonché i seguenti ulteriori elementi:
a) l'identità, il luogo di residenza e la firma di cisacuna delle parti;
b) la data e il luogo di conclusione del contratto.

Sempre a mente della disposizione in esame, prima della conclusione del contratto l'operatore informa il consumatore sulle clausole contrattuali concernenti l'esistenza del diritto di recesso, la durata del periodo di recesso di cui all'art. 73 del Codice del Consumo e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso di cui all'art. 76 del Codice del Consumo, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore.
Il contratto include un formulario separato di recesso, come riportato nell' ALLEGATO II-SEXIES, inteso ad agevolare l'esercizio del diritto di recesso in conformità all'art. 73 del Codice del Consumo.
Il consumatore riceve inoltre una copia o più copie del contratto all'atto della sua conclusione.

Ci si può domandare quale sia la conseguenza dell'eventuale difetto di alcuno tra i dati di cui sopra. Ai sensi dell'art. 81 D. Lgs. 206/05 è previsto che, salvo che il fatto non costituisca addirittura reato, l'operatore che contravviene alla normativa in questione è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione aministrativa pecuniaria da 1000 e 5000 euro. Al di là della previsione di tale apparato sanzionatorio, di natura amministrativa, sarà possibile invocare rimedi specifici di diritto privato? A prescindere dal rilievo secondo il quale ben può venire in considerazione una normativa diversa da quella della legge italiana, sembrerebbe naturale invocare (in concomitanza con il modo di disporre di cui all'art.78 D. Lgs. 206/05 che espressamente prevede la nullità delle clausole contrattuali o dei patti aggiunti di rinunzia del consumatore ai diritti previsti in suo favore) il meccanismo della sostituzione automatica di cui all'art.1339 cod.civ..

Il semplice recesso (che pure era praticabile come rimedio ai sensi del previgente II comma dell'art. 73 D. Lgs. 206/05, a mente del quale, se il contratto non avesse contenuto uno degli elementi di cui all'art. 70 D. Lgs. 206/05, I comma, lettere a), b), c), d), numero 1), h) e i), ed all'art. 71, II comma, lettere b), d) e non avesse contemplato la data di cui alla lettera e) dello stesso comma, 71 D. Lgs. 206/05, l'acquirente avrebbe potuto recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione) non pare più praticabile.

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