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Vendita di multiproprietà: obbligo di fidejussione



Ai sensi dell'art. 72 bis del D. Lgs. 206/05, introdotto in esito alla modifica del D.Lgs. 23 maggio 2011 n. 79 il venditore di un diritto reale che assicura il godimento turnario di un'unità abitativa il quale non possieda specifiche caratteristiche volte a garantirne la solvibilità (consistenti nell'avere la forma giuridica di società di capitali ovvero nell'essere dotati di un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avere sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato) è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.

L'operatore è comunque, indipendentemente dalla sussistenza dei predetti requisiti, obbligato ai sensi del II comma della norma in esame, a prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell'ultimazione dei lavori allorquando l'immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione. La prescrizione è consonante alla disciplina dettata dall'art. 2 del D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 in tema di protezione di acquirenti di immobili da costruire. Si tratta di garanzie "a prima richiesta". Infatti non è possibile imporre all'acquirente la preventiva esclusione del venditore (IV comma art. 72 bis D. Lgs. 206/05).

La menzione della fidejussione deve essere effettuata nel contratto a pena di nullità del medesimo (art. 72 bis , III comma D. Lgs. 206/05). Non è ben chiaro se il contratto al quale si riferisce la norma sia la negoziazione preliminare ovvero il contratto definitivo dotato di effetti traslativi. La prescrizione infatti rinviene un senso soprattutto se riferita al primo; perde invece di significato se relativa ad una negoziazione i cui effetti primari si esauriscono una volta che si sia perfezionata. Va poi comunque rilevato come, ai sensi del novellato art. 69 D. Lgs. 206/05 il diritto del multiproprietario possa ben consistere in una situazione soggettiva non corrispondente al diritto reale. Alla luce di ciò l'indispensabilità della fidejussione assume una pregnanza differente e del tutto avulsa dalla natura giuridica del diritto attribuito l consumatore.

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