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Efficacia della vendita con patto di riscatto



In esito alla stipulazione della vendita con patto di riscatto il diritto sulla cosa viene trasferito al compratore, ancorché in modo potenzialmente precario.

L'acquirente divenuto proprietario del bene potrà conseguentemente esercitare tutte le facoltà che costituiscono l'espressione del proprio diritto, con la sola eccezione di quelle che pregiudicherebbero il possibile recupero della titolarità del bene da parte del venditore riscattante. Così Tizio, al quale Caio ha venduto un fondo con patto di riscatto, ha la possibilità di tutelarsi agendo, ad esempio, in rivendicazione, ovvero, contrastando con la negatoria servitutis le pretese che terzi accampassero in ordine ad un diritto di passo. Egli non potrà, tuttavia, radere al suolo il fabbricato, perché deve salvaguardare le ragioni del venditore che culminano nella possibilità per quest'ultimo di recuperare la proprietà ceduta.

Da questo punto di vista, la posizione delle parti nel tempo che intercorre tra il trasferimento del diritto ed il termine fissato per l'esercizio del riscatto, presenta forti analogie con quella che la legge descrive nella dinamica del meccanismo condizionale (con riferimento all'aspettativa: artt.1356 e ss. cod.civ.) nota1. Così appare invocabile, genericamente in favore del venditore titolare del riscatto, l'art.1358 cod.civ. , a mente del quale l'acquirente sotto condizione risolutiva deve, "in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte". Altrettanto fruibili sembrano le prescrizioni di cui agli artt. 1356 cod.civ. (in tema di rimedi cautelari e conservativi adottabili nell'ipotesi di condotte pericolose dell'acquirente) e 1359 cod.civ. (c.d. finzione di avveramento della condizione nota2).

Una volta che sia stato legittimamente esercitato il diritto di riscatto (adempiendo tutti gli obblighi previsti dalla legge: cfr. art.1502 cod.civ.) il venditore recupera in toto ed in modo automatico il diritto di cui si era in precedenza spogliato. Altrove viene esaminata l'efficacia (limitatamente) retroattiva di questa risoluzione degli effetti (art.1504 e 1505 cod.civ.). In questa sede è possibile rammentare, sotto il profilo effettuale, la retroattività del riscatto, ciò che ha a che fare con l'opponibilità nei confronti dei terzi di esso. Prescindendo dalla disamina di questo particolare aspetto (che verrà condotta separatamente), dal punto di vista interno tra le parti è appena il caso di precisare che (ad eccezione dell'ipotesi in cui venga ceduta l'intera posizione contrattuale) il recupero del diritto sul bene avviene alle stesse condizioni giuridiche originarie nota3 . Se la parte venditrice che aliena un bene personale è costituita da un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, l'esercizio del diritto di riscatto avrà quale effetto quello di determinare il recupero del bene direttamente in capo al singolo coniuge, senza che si verifichi un'imputazione a favore della comunione.

Una volta che l'alienante abbia proceduto a riscattare la cosa venduta egli deve, a tutti gli effetti, essere considerato proprietario di essa nota4: ne segue che egli possa agire nei confronti di chiunque (anche del compratore) con un'azione di rilascio (prevista dall'art.1504 cod.civ. ) che appare sostanzialmente equiparabile ad una vera e propria azione di rivendicazione.

Cosa dire del caso in cui l'acquirente abbia utilizzato la cosa venduta danneggiandola o alterandola? Sicuramente il venditore riscattante potrà agire per il risarcimento del relativo danno. Il rimedio possiede, secondo l'opinione preferibile, natura contrattuale nota5 .

Note

nota1

In questo senso Rescigno, voce Condizione , in Enc.dir., p784 e Greco-Cottino, Della vendita, in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1981, p.343.
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nota2

Si ipotizzi che il compratore ponga in essere una condotta volta ad impedire la comunicazione nei termini di legge della dichiarazione di riscatto, allo scopo di evitare la produzione dei relativi effetti. Appare chiaro che una sanzione a carico di costui imperniata sul semplice risarcimento del danno non sarebbe soddisfacente. Assai più incisiva si manifesterebbe l'applicazione analogica della norma citata, alla stregua della quale potrebbero avere luogo gli effetti del riscatto. Ovviamente dovrebbero sussistere tutti gli altri presupposti ai quali la legge subordina l'esercizio del riscatto, quali il pagamento del prezzo, delle spese e degli altri pagamenti legalmente fatti (art. 1503 cod.civ. ).
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nota3

Il compratore è tenuto a restituire il bene libero da pesi e quindi anche a compiere ogni attività occorrente per tale liberazione; è inoltre necessario che indennizzi il riscattante di ogni deterioramento a lui imputabile, nonché a restituire i frutti percepiti e percipiendi dalla data in cui è divenuta efficace la dichiarazione (Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.135).
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nota4

Ha luogo un ripristino della stessa posi­zione giuridica nella quale il venditore si trovava nel tempo in cui aveva proceduto a perfezionare la vendita. Sotto questo profilo appare chiaro che il riscattante non possa "riacquistare" altro se non esattamente lo stesso diritto di cui era in precedenza titolare, connotato dalle stesse caratteristiche e dagli eventuali limiti: cfr. Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt. dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.111.
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nota5

La conservazione della cosacostituisce infatti un preciso obbligo dell'acquirente soggetto al diritto potestativo di riscatto, preordinato al recupero da parte del venditore del diritto ceduto: così Bianca, La vendita e la permuta, in Tratt. dir.civ.it., Torino, 1972, p.593.
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Bibliografia

  • BIANCA, La vendita e la permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol. VII- t. 1-2, 1993
  • GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981
  • LUMINOSO, La compravendita: corso di diritto civile, Torino, 1991
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RESCIGNO, Condizione nel negozio giuridico: diritto vigente, Enc.dir., VIII, 1961

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