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Riscatto afferente a beni indivisi



Il codice civile ha approntato minute prescrizioni per disciplinare l'esercizio del diritto di riscatto nell'ipotesi in cui la parte alienante o quella acquirente sia soggettivamente complessa, ciò che si verifica quando il diritto appartenga indivisamente a più persone.

La regola generale è quella in forza della quale la pluralità di soggetti (venditori o acquirenti) non è di ostacolo all'esercizio del diritto potestativo di riscatto che può dunque essere attivato in via separata da ciascuno degli aventi diritto nota1.

Il I comma dell'art.1506 cod.civ. (che pone un caso di litisconsorzio necessario) prevede che, in caso di vendita con patto di riscatto di una parte indivisa di una cosa, il comproprietario che chiede la divisione deve proporre la domanda anche in confronto del venditore. Si ipotizzi che Primo e Secondo abbiano acquistato da Terzo con patto di riscatto il fondo posto in località Boschetto e che Primo intenda addivenire alla divisione del bene. Non basta che egli proponga la relativa domanda nei confronti del comproprietario Secondo: occorre che analogamente si comporti con Terzo. E' infatti evidente che quest'ultimo ha un concreto interesse nella vicenda, essendo necessario che sia a conoscenza di colui nei cui confronti eventualmente esercitare il riscatto. Così se una parte divisa viene attribuita a Primo, Terzo ben potrà nei di lui confronti riscattare detta parte, analogamente potendo procedere relativamente a Secondo, così recuperando in tutto (o anche soltanto in parte nota2 ) l'intero bene che gli apparteneva. Il tutto con l'eccezione del caso di cui al II comma dell'art.1506 cod.civ.. Prevede infatti la detta norma che, qualora la cosa non sia comodamente divisibile e si faccia luogo all'incanto, "il venditore che non ha esercitato il riscatto anteriormente all'aggiudicazione decade da tale diritto, anche se aggiudicatario sia lo stesso compratore". La legge sollecita il venditore ad eventualmente esercitare il proprio diritto di riscatto fino al momento in cui il bene non venga definitivamente attribuito ad altri, sancendo la decadenza dalla relativa facoltà in esito all'attribuzione giudiziale del bene.

Il successivo art. 1507 cod.civ. assume in considerazione il caso inverso rispetto a quello appena considerato, quello cioè in cui sia il venditore con patto di riscatto a trovarsi in una situazione di contitolarità con altri (vendita congiuntiva di quota indivisa). Si faccia il caso in cui Primo sia comproprietario pro indiviso insieme a Secondo del fondo "Boschetto" e che lo venda insieme a quest'ultimo con patto di riscatto a Terzo. Così, "se più persone hanno venduto congiuntamente, mediante un solo contratto, una cosa indivisa, ciascuna può esercitare il diritto di riscatto solo sopra la quota che le spettava" (art. 1507 cod.civ.). E' pertanto espressamente previsto che uno solo dei venditori pretenda da solo di ritornare titolare del proprio diritto: la legge presume che l'acquirente, anche se ha inteso comprare il bene per intero, ben conoscendo la provenienza del bene, sia disposto a retrocederlo anche soltanto in parte, subendo una situazione di comunione con altri contitolari. Il II° comma della norma in esame estende questa prescrizione anche al caso in cui il venditore venga meno e lasci più eredi, contitolari del diritto di riscatto nota3 .

In tutte le riferite ipotesi il compratore può tuttavia esigere che ciascuno dei venditori o dei coeredi proceda all'esercizio congiunto del diritto di riscatto. Se un accordo tra questi soggetti non viene rinvenuto, il riscatto potrà intervenire ad una sola condizione: che esso sia proposto per l'intero (non importa se da uno solo o da più soggetti). L'idea è quella esposta in precedenza: che l'acquirente non sia messo nella situazione di dover subire uno stato di contitolarità che non ha espressamente accettato nota4 . Ovviamente è salva la volontà contraria. Nulla impedisce che le parti si accordino, in sede di vendita, in ordine ad una differente configurazione della dinamica del riscatto di uno o più dei venditori.

Mentre la norma da ultimo commentata contempla la vendita congiuntiva di cosa indivisa, il successivo art. 1508 cod.civ. disciplina la vendita separata di cosa indivisa. Esso dispone che ciascuno dei contitolari che ha ceduto soltanto la propria quota ha la possibilità di procedere separatamente all'esercizio del diritto di riscatto sopra la quota spettantegli. Nè il compratore può valersi della facoltà di cui all'ultimo comma dell'art.1507 cod.civ. (vale a dire quella di esigere che il riscatto avvenga per l'intero). Qui, infatti, l'oggetto della negoziazione non è il bene considerato nella sua interezza, bensì la singola quota, anche quando per avventura vengano dal compratore acquisite tutte le quote. Per di più si può osservare che il compratore era in grado al tempo del perfezionamento della vendita, di prospettarsi la possibilità di rimanere in comunione con gli altri venditori che avessero deciso di riscattare la propria quotanota5 .

Infine l'art. 1509 cod.civ. è dedicato al caso in cui il compratore lasci più eredi. Il venditore può esercitare il diritto di riscatto contro ciascuno di tali eredi solamente per la parte che gli spetta, anche quando la cosa venduta è tuttora indivisa. Quando, invece, l'eredità fosse stata divisa, dunque la cosa venduta fosse stata assegnata a uno degli eredi, il diritto di riscatto dovrà essere esercitato contro di lui per la totalità nota6 .

In questo modo il venditore può scegliere, a proprio piacimento, se operare il riscatto nei confronti di uno, di più, di tutti i coeredi, così acquisendo una quota ovvero tutto il bene. Questa dinamica è stata riproposta anche per l'ulteriore caso, strutturalmente identico, in cui l'acquirente con patto di riscatto ceda per atto tra vivi il proprio diritto a più soggetti nota7.

Note

nota1

Cfr. Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.136.
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nota2

In quest'ultimo caso il venditore, esercitando il riscatto (limitatamente a questa parte) determinerà nuovamente la comunione, ridiventando titolare della sua quota: così Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1972, p.1069.
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nota3

Cfr. Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.157.
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nota4

In questo senso la legge tutela l'interesse del compratore a non vedersi restringere la proprietà ad una quota e a non vedersi imporre uno stato di comunione (Rubino, cit., p.1070).
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nota5

In questa ipotesi il compratore, acquistando da ciascuno, si è già posto in uno stato di comunione con gli altri, ed in tale posizione permane anche a seguito dell'esercizio del diritto di riscatto pro quota (Mirabelli, op.cit., p.137).
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nota6

Così Rubino, op.cit., p.1074.
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nota7

Si tratta di una interpretazione estensiva della norma sostenuta da Carpino, La vendita con patto di riscatto, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno, vol.XI, Torino, 1984, p.277.
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Bibliografia

  • CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
  • CARPINO, La vendita con patto di riscatto. La vendita di cose mobili. La vendita di cose immobili. La vendità di eredità, Torino, Tratt.dir.priv.dir.da Rescigno, XI, 1984
  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

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