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Cass. civile, sez. III del 2001 numero 15035 (27/11/2001)


Nel caso di vendita, definitiva o preliminare, di cosa altrui il venditore o il promittente venditore è obbligato a procurare al compratore o al promissario compratore l'acquisto della proprietà della cosa. Tale obbligo può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa mediante da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al compratore o al promissario, sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore o promissario acquirente, purchè tale trasferimento, anche se il venditore o il promittente venditore non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso venditore o promittente; cioè dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e in ragione dell'adempimento da parte di quest'ultimo degli obblighi assunti nei confronti del venditore o promittente venditore, sia pure con l'intervento in sede di stipulazione del contratto definitivo del terzo proprietario della cosa, che manifesti la propria volontà ad alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore. In tale ipotesi si realizza, infatti, con l'effetto traslativo della cosa, proprio quel risultato che il promissario acquirente intendeva conseguire e che il promittente venditore si era impegnato a fargli ottenere: mentre il consenso manifestato dai promittenti è diretto alla conclusione del contratto definitvo, quello che si forma tra il terzo proprietario ed il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa; in ogni caso, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi. A tale stregua, data la struttura propria del preliminare di vendita di cosa altrui, il contratto rimane pur sempre un contratto bilaterale tra il promittente venditore e il promittente acquirente, ed anche se si stabilisce che il contratto definitivo notarile venga stipulato tra il soggetto proprietario ed il promittente acquirente, è sempre il promittente alienante che ha l'obbligo di procurare che il proprietario presti il suo consenso in sede di stipula del definitvo. Ne consegue che, se aderisce addetto preliminare di vendita del suo bene effettuato dal promittente alienante, il proprietario effettivo non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promittente acquirente, in quanto non è parte del preliminare di vendita di cosa altrui (altrimenti si avrebbe un preliminare di vendita di cosa propria), ma assume un obbligo esclusivamente nei confronti del promittente alienante (o, come più spesso capita, riconosce un preesistente obbligo nei confronti di questi). Pertanto, non essendovi alcuna obbligazionedell'effettivo proprietario del bene nei confronti del promissario acquirente di cosa altrui, quest'ultimo non può effettuare alcuna diffida ad adempiere ex articolo 1454 cod.civ. nei confronti del primo, ma esclusivamente nei confronti del promittente alienante. Quest'ultimo è quindi legittimato ad esperire i rimedi di legge nei confronti dell'effettivo proprietario che, essendosi obbligato in tal senso, non voglia successivamente prestare il proprio consenso al trasferimento del bene.

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