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Regime giuridico della pertinenza: alienazione separata della pertinenza o del bene principale



L'art. 818 cod.civ. pone, in relazione al regime delle pertinenze, tre regole nota1. La prima è quella, già esaminata, in base alla quale l'atto di disposizione della cosa principale ricomprende normalmente anche la pertinenza. La seconda corrisponde all'affermazione comunque dell'individualità della pertinenza, la quale può ben formare oggetto di distinti atti di disposizione.

Il problema di maggior rilievo è quello della tutela dei terzi, poichè, da un lato, come s'è visto, cosa principale e cosa accessoria possono appartenere a soggetti diversi, dall'altro, dalle due regole sopra citate segue la possibile insorgenza di conflitti tra soggetti che pretendano di vantare diritti incompatibili sulle medesime cose.

Viene a questo punto in esame la terza regola prevista dall'art. 818 cod.civ. : quella in base alla quale la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale. Se dunque vendo un bene cui ne è unito un altro quale pertinenza, non posso successivamente alienare tale bene pertinenziale ad altro soggetto: questa vendita non sarà opponibile al primo avente causa.

Si noti che, in ogni caso il tutto deve esser conciliato con il principio possesso vale titolo (1153 cod.civ. ) per quanto riguarda i beni mobili e con i principi in tema di trascrizione relativamente agli immobili nota2.

Se viene alienata la villa padronale facente parte di una proprietà ove sussiste altra porzione immobiliare in corpo staccato adibita a portineria non si potrà, in difetto assoluto di indicazioni, sostenere che insieme alla villa è stata venduta anche la portineria: occorre fare i conti con le indicazioni testuali dell'atto e con la natura del bene pertinenziale (Cass. Civ. Sez. II, 2278/90 ). La mancata menzione della portineria evidenzia la contraria volontà di alienare la medesima e costituisce cessazione del rapporto pertinenziale. Si tratta di un problema di individuazione e di interpretazione della volontà che, nel caso in cui il bene accessorio sia costituito da parcheggi auto, connotati da una specifica disciplina vincolata, pone problematiche di non agevole soluzione (Cass. Civ. Sez. II, 3098/87 ) di cui meglio in seguito si dirà. Egualmente accade per l'ipotesi inversa, vale a dire del caso in cui venga alienata la proprietà del bene accessorio e non del bene principale (alienazione della sola portineria, nell'esempio proposto) (Cass. Civ. Sez. II, 4832/94 ).

Esaminiamo un caso che può essere considerato come l'inverso di quello citato: cioè quello che si verifica quando venga alienato un bene (da considerarsi principale) cui appare connesso altro bene in funzione di pertinenza e quest'ultimo appartenga ad un soggetto diverso dall'alienante. L'art. 819 cod.civ. presuppone che la costituzione della qualità di pertinenza ingenera un affidamento del terzo subacquirente meritevole di tutela.

Pertanto se viene alienato un bene cui è legato da un nesso pertinenziale altro bene (sia pure non di proprietà del titolare del bene principale, il quale abbia, ciò nonostante, proceduto all'alienazione) al terzo subacquirente di buona fede non può esser opposta l'esistenza di diritti altrui sul bene pertinenziale, a meno che essi non risultino da scrittura avente data certa anteriore a detta alienazione, quando la cosa principale sia un immobile ovvero un mobile registrato. Per quanto attiene alla cose mobili infatti, si può configurare l'ipotesi appena descritta come un caso di acquisto a non domino direttamente riconducibile alla prescrizione di cui all'art. 1153 cod.civ. nota3.

Giova ribadire che, se si tratta di immobile entreranno in gioco non solo i principi in materia di trascrizione, ma ancor prima la questione legata all'interpretazione dell'atto e dell'individuazione dell'oggetto degli atti di disposizione del bene principale e di quello pertinenziale.

Rimane da esaminare la regola costituita dal II comma dell'art. 818 cod.civ. , secondo la quale le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Questo principio, quello cioè in base al quale può venir meno il rapporto pertinenziale in forza della volontà privata culminante nell'atto di disposizione separata, deve esser posto a confronto con talune disposizioni di legge speciali riguardanti gli autoparcheggi.

Note

nota1

Cfr. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p.74.
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nota2

Così, tra gli altri, Galgano, Diritto privato, Padova, 1994, p.112.
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nota3

Cfr. Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.27.
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • GALGANO, Diritto privato, Padova, 1994

Prassi collegate

  • Quesito n. 6-2015/T, Disciplina agevolata “prima casa” applicabile a beni pertinenziali da accorparsi

Vedi anche

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