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Enti comuni condominiali



Il codice civile annovera all'art. 1117 cod.civ. le parti comuni dell'edificio condominiale. Non si tratta di un elencazione chiusa: l'elenco non si considera tassativo, anche se la presunzione di comproprietà può ben essere superata dalla constatazione del fatto che il bene sia strutturalmente servente all'uso della singola unità in proprietà esclusiva (Cass. Civ., Sez. II, 12572/2014).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico (vale a dire i c.d. "multiproprietari"), a meno che non risulti diversamente dal titolo di provenienza (Cass. Civ., Sez. II, 3473/12; Cass. Civ. Sez. II, 9062/94; Cass. Civ. Sez. Unite, 7449/93; Cass. Civ. Sez. II, 2072/76) (presunzione juris tantum di appartenenza al condominio) i seguenti beni, che la norma citata distingue in tre distinti gruppi:
  1. Tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio (Cass. Civ. Sez. II, 2469/96; Cass. Civ. Sez. II, 6884/94; Cass. Civ. Sez. III, 8376/90 diversamente va per le aree ulteriori rispetto all'area di sedime: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 11444/2015), il sottosuolo (Cass. Civ. Sez.II, 22835/06; non necessariamente però il vano ivi ricavato e destinato all'uso di una singola unità: cfr. Cass. Civ., Sez.II, 5895/2015), le fondazioni (Cass. Civ. Sez. II, 11138/94), i pilastri e le travi portanti (elementi la cui menzione è stata aggiunta per effetto dell'entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220) i muri maestri (Cass. Civ. Sez. II, 945/98) (Tribunale di Napoli, 28/10/1995) (Cass. Civ. Sez. II, 2773/92), i tetti e i lastrici solari (Cass. Civ. Sez. II, 7651/94; Cass. Civ. Sez. II, 1498/98), le gronde, quali parti terminali del tetto (Cass. Civ. Sez.II, 11109/07), le scale (Cass. Civ. Sez. II, 1498/98), i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi (Cass. Civ. Sez. II, 6725/82), i portici, i cortili (Cass. Civ. Sez. II, 10309/91; Cass. Civ. Sez. II, 7630/91; cfr tuttavia Cass. Civ., Sez. VI, 22361/11 sulla possibilità di trattenere la quota millesimale di un cortile pur cedendo l'unità immobiliare abitativa), le facciate (ma non i balconi accessori alle singole unità: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 21343/2014). In tema di cortili, si veda Cass. Civ., Sez.II, 26766/2015 per un'applicazione analogica al supercondominio, attualmente però disciplinato da norma apposita (art. 1117 bis cod.civ.).
Si tratta delle parti che possono essere considerate come essenziali ed indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale nota1.
  1. Le aree destinate a parcheggio (novità introdotta con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cfr. tuttavia, in relazione ad una fattispecie decisa sotto il vigore della precedente normativa, Cass. Civ., Sez. II, 26253/13) nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere (Cass. Civ. Sez. II, 5946/96; Cass. Civ. Sez. II, 5154/86 cfr. per un caso peculiare,Cass. Civ., Sez. II, 17494/2014), per la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Quest'ultimo riferimento, introdotto con la novella del 2012, non fa che cristallizzare le decisioni giurisprudenziali sul punto. Va rimarcato come sia stato espunto, sempre per effetto dell'entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, la menzione esplicita del locale per il riscaldamento centrale. La modifica, che parrebbe essere giustificata dall'adozione di impianti di riscaldamento autonomi per ciascuna singola unità, rischia di essere anacronistica. E' noto infatti che, da un punto di vista squisitamente tecnico, l'adozione di un impianto di climatizzazione centralizzato con contabilizzazione ed attivazione separata appare come la soluzione migliore a garantire risparmio energetico e personalizzazione del consumo. Forse meno frequente e necessaria la presenza di una portineria. Queste parti possono in concreto fare difetto (è ad esempio ben concepibile l'esistenza di un condominio pur sprovvisto di locali portineria o lavanderia). A differenza degli enti di cui ai nn. 1 e 3 dell'art. 1117 cod. civ. , questi beni sono anche suscettibili di un'utilizzazione individuale. E' stato pertanto deciso nel senso della necessità che l'atto con il quale vengono sottratti all'utilizzo collettivo debba anche contenere una qualche prescrizione circa la risoluzione o il mantenimento del detto vincolo (Cass. Civ. Sez. II, 6474/05).
  2. Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari (Cass. Civ. Sez. II, 13160/91), i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria (Cass. Civ. Sez. Unite, 10492/96), per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (Tribunale di Milano, 14/12/1992), ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. L'ultimo gruppo consiste in pertinenze destinate al comune servizio, per lo più aventi natura di impianti tecnologici. Come già sopra riferito, si può dire che la norma in esame istituisca una presunzione semplice di comunanza delle parti che annovera, il cui elenco peraltro non ha carattere di tassatività nota2. E' ad esempio immaginabile che vi sia un impianto condominiale di aspirazione destinato a rendere più agevole la pulizia dei singoli appartamenti. Ancora: è stato deciso che il sottosuolo, inteso come la parte immediatamente sottostante quella compresa tra le mura perimetrali dell'edificio, rientri nel novero degli enti comuni qui in esame (Cass. Civ. Sez. II, 8119/04).

La presunzione semplice di comunanza delle parti citate dall'art. 1117 cod. civ. può essere vinta soltanto con la prova di una diversa appartenenza che scaturisca dalle provenienze nota3: ad esempio il costruttore che provvede ad alienare i singoli appartamenti fa esplicita riserva della esclusiva proprietà di un andito, di una scala secondaria e di un sottotetto con lastrico solare (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 13279/04). Non altrettanto è a dirsi con riferimento alle mere planimetrie catastali (Cass. Civ., Sez. II, 9523/2014).
Ancora la presunzione potrebbe essere vinta dalla considerazione della concreta destinazione della cosa, dotata di una propria autonomia, al servizio di alcune soltanto delle unità (si pensi ad un corridoio posto all'ultimo piano che consenta l'accesso soltanto ad alcune soffitte: Cass. Civ. Sez. II, 10700/03). Inversamente, non occorrono clausole particolari affinchè, in sede di successiva alienazione da parte di un condomino dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva, venga contestualmente trasferita anche la quota millesimale degli enti comuni. Disputata è la possibilità che vi si possa fare rinunzia da parte dell'avente causa nota4. In giurisprudenza ciò è stato talvolta escluso relativamente all'area destinata a parcheggio (Cass. Civ. Sez. II, 6036/95) nota5. La soluzione sembra tuttavia influenzata dal particolare regime normativo degli autoparcheggi, questione di particolare problematicità con riferimento alla affermata natura di bene pertinenziale dei medesimi.
Talvolta si danno situazioni dubbie: si pensi al caso di un fabbricato collegato ad altro edificio condominiale: al riguardo è stato deciso non conta il mero fatto materiale (Cass. Civ., Sez. II, 19490/11), dovendo essere valorizzato il criterio giuridico di cui all'art.1117 cod.civ., vale a dire quello della oggettiva funzione del bene al tempo della nascita del condominio.

Ulteriore questione è quella dell'appartenenza del sottotetti: essi, non menzionati nel testo originario dell'art. 1117 cod.civ., che parlava soltanto di tetti e di lastrici solari, hanno invece rinvenuto accoglimento nella novellata disposizione, la quale tuttavia ripropone il tema della destinazione funzionale degli stessi.

Simmetrica per certi versi potrebbe essere considerata la situazione dei vespai o intercapedini frapposte tra le fondamenta dello stabile e il primo solaio. In difetto di indicazioni difformi nei titoli di provenienza delle singole unità, i detti vani devono considerarsi enti comuni (Cass. Civ., Sez. II, 23304).

Anche se non fanno parte degli enti comuni, i balconi aggettanti rispetto alla facciata dell'edificio condominiale, presentano una stretta connessione con le parti comuni. Per tale motivo è stata affermata al competenza dell'assemblea condominiale la decisione e l'assunzione delle spese di alcuni elementi dei detti manufatti che presentano tali caratteri di collegamento con gli enti comuni, quali frontalini e gocciolatoi (Tribunale di Napoli, 30 aprile 2013, n. 5515/13).

Note

nota1

V. Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, p. 503.
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nota2

Si confrontino Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, II, Milano, 1962, p. 520; Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960, p. 71; Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p. 2.
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nota3

Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p. 347.In generale, allo scopo di verificare l'appartenenza comune ovvero al singolo condomino di un manufatto di nuova realizzazione, va verificata la titolarità del suolo sul quale sorge e l'eventuale esistenza di un titolo atto a creare un diritto esclusivo (Cass. Civ. Sez.II, 7043/08).
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nota4

La dottrina prevalente è concorde nel ritenere ammissibile la rinunzia alla proprietà delle parti comuni. Ciò che, al contrario, non viene considerato attuabile è il c.d. abbandono liberatorio. Così, tra gli altri, Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p. 582; Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p. 330; Girino, op.cit., p. 378; Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p. 1120.
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nota5

Analoga opinione, in generale, viene espressa anche da Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p. 825, sul presupposto che "una simile rinunzia si risolverebbe in un aggravio della quota di spese per gli altri partecipanti".
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Bibliografia

  • BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BIGLIAZZI GERI - BRECCIA - BUSNELLI - NATOLI, Istituzioni di diritto civile, Genova, vol. I-III, 1980
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
  • PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.

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