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Sottotetti



Il sottotetto è costituito da quell' intercapedine che si frappone tra la copertura del tetto e la soletta dell'appartamento dell'ultimo piano. Talvolta si tratta di uno spazio assai ridotto, di nessun valore economico e pratico; altre volte invece si presenta, per dimensioni e fruibilità come un bene potenzialmente suscettibile di valutazione economica anche cospicua, soprattutto tenendo conto della legislazione regionale che talvolta ne consente il recupero a fini abitativi.

E' dunque evidente l'importanza di stabilire l'appartenenza di tali vani, se cioè essi possono annoverarsi tra gli enti comuni condominiali, come tali spettanti a tutti i condomini pro quota millesimale ovvero debbano ritenersi di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti posti all'ultimo piano, la cui ideale prosecuzione verso l'alto segni anche la proprietà del sottotetto. E' chiaro che se esiste un titolo che espressamente prevede l'appartenenza del sottotetto il nodo viene sciolto in partenza: è possibile infatti che sia contenuto espressamente nell'atto di vendita della singola unità immobiliare che il bene in questione debba intendersi di proprietà condominiale ovvero che appartenga ad un determinato condomino (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 19094/2014 circa l'eventualità in cui tale riferimento sia contenuto nel contratto preliminare). Giova tuttavia rilevare come non sia sufficiente che il sottotetto sia considerato pertinenza dell'appartamento nell'ultimo titolo di provenienza. Ciò che conta è che tale indicazione sia contenuta nella prima vendita nella quale il venditore, originario proprietario di tutto il fabbricato, aliena la proprietà dell'ultimo piano (Cass. Civ., Sez.II, 28141/2013). Che cosa dire tuttavia in difetto assoluto di qualsiasi previsione?

Deve al proposito essere osservato che l'originario testo dell'art. 1117 cod.civ. non menzionava i sottotetti. La norma, che contiene un'elencazione di beni comuni condominiali, non è mai stata tuttavia ritenuta tassativa nell'elencazione degli enti da reputarsi comuni. In esito all'emanazione della legge di riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220) la situazione è mutata, anche se meno radicalmente di quanto possa sembrare ad un'analisi superficiale. E' ben vero che essa ora cita espressamente, al n. 2 "i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune", ma è anche vero che non pare altro fare se non rinviare all'accertamento in fatto dei criteri che concretamente la giurisprudenza aveva avuto modo di elaborare nel tempo.

Decisiva a tal riguardo è la funzione che il vano è destinato a svolgere: qualora esso debba essere considerato una semplice intercapedine idonea a svolgere la funzione di isolare gli appartamenti dell'ultimo piano dal calore e dal freddo esso può essere considerato quale mera pertinenza, dunque di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano nota1. Al contrario, se il sottotetto è suscettibile di un autonomo utilizzo comune, anche soltanto potenziale (non richiedendosi l'attualità della fruizione comune) esso deve ritenersi di proprietà condominiale, ovviamente quando non altrimenti risulti dal titolo (Cass. Civ. Sez. II, 7918/02; Cass. Civ. Sez. II, 6027/00; Cass. Civ. Sez. II, 7764/99; Cass. Civ. Sez. II, 4266/99; Cass. Civ. Sez. II, 1303/98; Cass. Civ. Sez. II, 11771/92) nota2. Al riguardo si è anche parlato di una "presunzione di comunione ex art.1117 cod.civ.", collegata all'accertamento in concreto, seppure in via potenziale, dell'oggettiva destinazione del vano all'uso comune ovvero all'esercizio di un servizio condominiale (Cass. Civ., Sez. II, 15929/2015; Cass. Civ. Sez.II, 10244/03; cfr. anche Consiglio di Stato, Sez.IV, 4744/05). E' il caso di osservare al riguardo una certa contradditorietà tra il criterio di un concreto accertamento dell'oggettiva destinazione all'uso comune e quello della semplice potenzialità rispetto a tale utilizzo. Sarà soltanto la prassi giudiziaria a chiarire se, tenuto conto della novellazione dell'art.1117 cod.civ., potranno essere confermati gli orientamenti predetti.

Non mancano pronunzie che utilizzano, quale criterio sussidiario, quello della attitudine del vano ad essere raggiunto dalle scale comuni per il tramite di botole o altre aperture (Cass. Civ. Sez. II, 4509/96). In un certo senso complementare al sottotetto deve considerarsi il corridoio la cui funzione consista nel dare accesso ai ripostigli posti nel relativo piano (Cass. Civ., Sez. II, 12157/2015).

Va rilevato come nella lite che abbia ad oggetto la titolarità del sottotetto debbano essere evocati in giudizio tutti i condomini (Cass. Civ., Sez. II, 5762/13).

Note

nota1

Analoga opinione viene espressa dagli interpreti.Così, tra gli altri, Branca, Comunione e condominio negli edifici, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1965, pp.335 e ss.;Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt.dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.365; Peretti Griva, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960, p.107;Rizzi L.-Rizzi V., Il condominio negli edifici, Bari, 1964, p.255. Nè l'accesso sporadico al vano potrebbe essere considerato come compossesso: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 1953/2014. Va precisato come, una volta accertata la natura comune del vano, la rinunzia alla proprietà dello stesso non potrebbe intervenire per fatti concludenti (Cass. Civ., Sez. II, 12959/2015).
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nota2

Cfr. Zaccaria, in Cian e Trabucchi, Comm. breve cod. civ., Complemento giurisprudenziale, Padova, 1994, p.957.
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Bibliografia

  • BRANCA, Comunione e condominio negli edifici , Bologna Roma, Comm.cod.civ.Scialoja Branca, 1965
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • PERETTI GRIVA, Il condominio di case divise in parti, Torino, 1960
  • RIZZI, Il condominio negli edifici, Bari, II, 1964
  • ZACCARIA, Padova, Comm. breve cod.civ. di Cian-Trabucchi, 1984

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