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Privatizzazione e valorizzazione degli immobili pubblici (c.d. cartolarizzazione)



La legge 23 novembre 2001, n.410 che ha convertito con modificazioni il D.l. 25 settembre 2001, n.351 (successivamente oggetto di ulteriori variazioni per effetto della Legge 24 novembre 2003, n. 326, il cui art.28 ha modificato l'art.3 del predetto D.l.) prevede un'articolata disciplina in materia di ricognizione della consistenza del patrimonio pubblico immobiliare e della valorizzazione di esso.
La nuova normativa, che si applica non soltanto a tutti i beni immobili (sia appartenenti al patrimonio, sia al demanio) dello Stato, bensì anche a quelli degli enti territoriali che ne facciano richiesta (cfr. art.1 D.l. cit.). Preliminare è l'espletamento da parte dell'Agenzia del demanio del compito di provvedere all'individuazione dei beni immobili pubblici, distinguendo tra quelli appartenenti al demanio e quelli che invece fanno parte del patrimonio disponibile ed indisponibile. A tal fine l'Agenzia disporrà emanando decreti dirigenziali da pubblicare sulla G.U., aventi efficacia dichiarativa del diritto, producendo gli effetti dirimenti di cui all'art. 2644 cod.civ..
Allo scopo di privatizzare e di successivamente "cartolarizzare" il patrimonio immobiliare, l'art.2 D.l. 351/01 prevede la costituzione di società a responsabilità limitata con capitale sociale di Euro 10.000, aventi ad oggetto esclusivo quello appunto della collocazione presso il pubblico dei titoli da emettere. Ogni operazione vedrà l'individuazione dei beni destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei detti titoli: questi beni formeranno un patrimonio separato rispetto a quello della società come sopra costituita. Le dette società potranno essere costituite anche con atto unilaterale dal Ministero dell'economia: in questo caso non si applicherà il II comma dell'art.2497 cod.civ. (riferimento al testo previgente rispetto alla riforma del diritto societario entrata in vigore dal 1 gennaio 2004).
Successivamente, ai sensi dell'art.3 D.l. 351/01, i beni immobili possono essere trasferiti a titolo oneroso alle società neocostituite (che provvederanno a pagarli attingendo a finanziamenti ovvero alle somme raccolte a fronte dell'emissione dei titoli citati). Il trasferimento, da effettuarsi con decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze avrà l'effetto di far passare i beni nell'ambito del patrimonio disponibile (sdemanializzazione). Quando i beni siano assoggettati a vincolo storico artistico il decreto di trasferimento deve essere adottato di concerto con il Ministro per i beni e le attività culturali. Giova ribadire che quanto trasferito alle società neocostituite viene a formare un vero e proprio patrimonio separato (cfr. il II comma dell'art.2 D.l. 351/01) rispetto a quello della società. Detto compendio risponde unicamente delle obbligazioni assunte nei confronti dei portatori dei titoli emessi allo scopo di procedere alla "cartolarizzazione". E' infatti esclusa la possibilità di proporre "azioni da parte di qualsiasi creditore diverso dai portatori dei titoli emessi dalla società ovvero dai concedenti i finanziamenti da esse reperiti" (art.2, II comma, D.l. cit.).
Notevole la previsione di un diritto di opzione per l'acquisto in forma individuale delle unità residenziali in favore dei conduttori delle stesse (art. 3, III comma, D.l. art. 2 cit.), nonchè all'eventuale rinnovo del contratto di locazione per quei conduttori che godessero di speciali requisiti reddituali. Analogo diritto viene riservato agli affittuari coltivatori diretti o imprenditori agricoli in relazione ai fondi dagli stessi coltivati, ammessi a fruire anche di alcune provvidenze statali.
Dal diritto di opzione citato si distingue inoltre il diritto di prelazione, sempre in favore dei conduttori o degli affittuari di cui al comma V dell'art.3, per il solo caso di vendita de gli immobili ad un prezzo inferiore a quello di esercizio dell'opzione.
Il comma XIV dell'art.3 D.l. 351/01 commina inoltre la nullità per gli atti di disposizione degli immobili acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione o di quello di prelazione prima che siano trascorsi dieci anni dalla data di acquisto.
E' chiaro che il diritto di prelazione in parola si riferisce alle rivendite dei beni che fossero operate dalle società attributarie dei beni stessi in esito ai decreti di trasferimento: questa regola è esplicitata dal XVII comma dell'art.3 D.l. 351/01 che espressamente esclude la prelazione per la fase dell'assegnazione dei beni alle società neocostituende. Il medesimo comma chiarisce inoltre l'inapplicabilità ai trasferimenti per decreto ed a quelli successivi delle disposizioni in materia di prelazione per i beni culturali ovvero a quelle di cui al comma 113 dell'art.3 della Legge 662/96. E' tuttavia il caso di rilevare che l'art.27 della Legge 24 novembre 2003, n.326 ebbe a prevedere al riguardo un procedimento di verifica della sussistenza dell'interesse particolarmente importante dei detti beni, proprio allo scopo di eventualmente escluderne la protezione, conseguentemente aprendo la via ad una cessione. La detta disposizione è stata abrogata per effetto dell'entrata in vigore del D.Lgs. 24 marzo 2006, n.156, che ha dettato una nuova disciplina integrativa del codice dei beni culturali.
Infine il XIX comma dell'art.3 D.l. 351/01 dispone l'esonero delle società dalla responsabilità, dalle garanzie per i vizi e l'evizione, dall'obbligo di fare consegna dei documenti giustificativi della proprietà nonchè di dar conto della regolarità urbanistica e fiscale nel corso delle rivendite dei beni ad esse attribuite. Le dette garanzie per i vizi e l'evizione sono poste infatti rispettivamente a carico dello Stato o degli enti pubblici per l'innanzi titolari dei beni successivamente trasferiti alle società.

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