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Obbligazione di pagare le spese (compravendita)



Ai sensi dell'art.1475 cod.civ., se non diversamente stabilito tra le parti della vendita, le spese afferenti al contratto "e le altre accessorie" sono a carico dell'acquirente.

Si tratta di tutti quegli esborsi che sono collegati direttamente o indirettamente alla stipulazione. Si pensi all'imposta sul valore aggiunto (che colpisce sia la vendita di beni mobili sia quella di immobili), all'imposta di registro, catastale e di trascrizione (nonché tutte le ulteriori tasse ed imposte "minori" quali il bollo, i diritti di Conservatoria, etc.). L'obbligo si estende anche alle eventuali sovrattasse e penalità, senza che possa, nell'ambito dei rapporti interni tra le parti, sortire alcuna efficacia l'eventuale solidarietà disposta dalla legge fiscale allo scopo di comunque assicurare il soddisfacimento dell'Erario (Cass.Civ. Sez.II, 195/95). Ne segue che il venditore che avesse dovuto corrispondere al fisco somme di spettanza del compratore vanterebbe successivamente il diritto di rivalersi su costui (Cass.Civ. Sez.II, 4714/77 ).

Ancora vengono in considerazione gli onorari notarili e quant'altro fosse necessario per la completa definizione della pratica, essendo poste in un rapporto di causalità e di strumentalità con essa (come ad esempio la predisposizione di un frazionamento catastale facente parti integrante dell'atto (Cass. Civ., Sez. II, 7004/12; Cass.Civ. Sez.II, 8237/90) nota1.

E' stato deciso che non rientrano tra le spese in considerazione, in quanto connesse ad un diverso rapporto, le provvigioni dovute al mediatore che ha favorito la conclusione dell'affare, scaturenti per l'appunto dalla mediazione (Cass.Civ. Sez.II, 2263/93). Neppure devono essere considerate come "spese accessorie" nel senso che qui viene in esame quelle inerenti la predisposizione (su incarico del venditore) del contratto preliminare e degli accordi che hanno condotto alla stipula del definitivo (Cass. Civ., Sez. II,. 8886/2014).

Quanto detto circa l'imposizione delle spese accessorie a carico dell'acquirente non esclude inoltre che, una volta risolto il contratto per inadempimento del venditore, costui sia tenuto a rivalere l'acquirente delle spese fatte, compresi gli esborsi per la registrazione dell'atto (Cass.Civ. Sez. II, 1951/77).

Note

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Le spese che la legge pone a carico del compratore sono solo quelle necessarie; pertanto l'onere del compratore viene meno quando è palese la non necessità della spesa (Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.611). Non rientrano tra la spese della vendita, invece, le spese che, in applicazione della regola di cui all'art.1196 cod.civ. , ciascuna delle parti affronta per effettuare la propria prestazione. Conseguentemente, non vi rientrano, ad esempio, le spese della individuazione nella vendita di cose generiche, esborsi cioè che attengono all'esecuzione del contratto (così Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., libro IV, Torino, 1991, p.37).
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Bibliografia

  • MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968
  • RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

Prassi collegate

  • Circolare N. 16/E, Chiarimenti in materia di imposta di bollo assolta in modo virtuale
  • Quesito n. 84-2012/T, imposte indirette - spese sostenute dal notaio per la stipula di atti - modalità di fatturazione
  • Quesito n. 116-2009/C, Spese per le visure ipotecarie

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